近年香港不少業主為「避免租客欠租」而要求租客一次過預繳一年甚至兩年租金，初看確實省事：現金到手、心理上踏實。但實務上偶爾出現的情況，往往不是一筆過收了錢就能把風險攔腰斬斷，更常見是把「追討成本」轉移到「管理與意外處理成本」。 筆者曾處理過一宗個案，最令我警惕。該住宅租出後，租客同意預繳兩年租金，並與業主商議得到較優惠的租金條件。表面相安無事，惟租約期滿前，業主多次聯絡租客不果；期間更曾出現冷氣機滴水問題，管理處上門亦無人回應。最終，業主只能按程序申請收樓，當執達主任破門進入時，才發現租客已在單位內離世多時。 其次大多可能是租客不當使用設施，導致單位內部損毀嚴重，按金亦不足以抵償損失。對業主而言，實際損失不僅限於租金，更包括收樓及清理的時間成本、單位因事件所產生的損失，以及日後重新放租的時間成本等。 筆者認為，預繳租金可作財務安排，但不能取代溝通機制與風險管理。業主最佳的做法，是與租客建立良好關係，主動聯絡與查詢單位狀況，例如定期查問冷氣及滲漏跡象、妥善保留租客緊急聯絡資料、並在發現異常時即時跟進。要守住的不只是收租的安全感，而是整體資產的可控性。

據波士頓諮詢公司 (BCG) 的一份最新報告指出，香港的跨境財富管理規模已飆升至23.01萬億港元 (2.95萬億美元)，正式超越瑞士稱冠全球。作為資金、人才與企業的交匯點，香港榮登「世一」寶座，對於作為港人的筆者深感榮幸，而對本地樓市而言，無疑注入了一劑強力的催化劑。

按照現時規定，公屋住戶在租住公屋滿一定年期後，須每兩年定期就全家入息及資產作出申報 「富戶政策」是香港房屋委員會(房委會)及香港房屋協會(房協)所實施的一項公共房屋資源管理措施，目的是為了確保公共房屋資源能有效分配給真正有迫切住屋需要的低收入家庭，並向不再需要資助的「富裕租戶」減少或收回房屋資助。 按照現時規定，公屋住戶在租住公屋滿一定年期後，須每兩年定期就全家入息及資產作出申報，另外亦須要申報是否擁有香港住宅物業。如果有家庭成員在香港境內擁有任何私人住宅物業，或家庭每月總入息超逾現行公屋入息限額的5倍，或家庭總資產淨值超逾現行公屋入息限額的100倍，則會強制被要求遷出。 事實上，很多的「富戶」都不是存心瞞騙的，從接觸的客戶所知，他們部分的資產都是由上一代去世後之遺產所留下來的。這些資產，最常見的就是國內的村屋物業或較舊的住宅物業，或位處香港偏遠地區的農地。房委會及房協得悉公屋住戶擁有未申報的資產後，會要求相關住戶提供過往每隔兩年一次的價值評估證明(通常以4月30日作為估價日期)，以核實家庭總資產淨值未超逾現行相關限額。 作者為中原測量師行聯席董

買樓業權變租契? 近日有報道指，一幢位於灣仔軒尼詩道的物業，有買家購入單位多年後才發現自己不是業主，而是一名租客；所簽的合約並不是買賣合約，而是租契。姑勿論這個案誰是誰非，我們要先了解香港的土地契約。 首先，香港除了在中環的大教堂外，所有地段都是由政府批租出來，所以嚴格上來說所有物業的所謂業主其實都是政府的租客。政府的租約有長有短，從最長的999年期至到比較新的50年，但無論如何，一般地契到期，除非該土地有特別用途，否則政府一般都會繼續續約。 現在關鍵在於這些租約不是和政府立約，因此當租約到期的時候大業主是有權收回物業的。 要避免墮入業權陷阱，進行任何物業交易前，買方必須保持高度審慎，可委託律師確保物業業權查驗清楚。同時，在簽署任何具法律約束力的文件前，必須透過土地註冊處查明物業的法定業主身份及任何限制性條款，以及確認文件條款為「物業買賣」而非「租賃/分租」。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation 免責條款：本文章内容只反映講者個人意

在香港租賃市場，「留住好租客」已由「個人經驗」變成「市場必修」。前線觀察顯示，近年供應增加、選擇更趨多元，同區內新裝修單位競爭加劇，令租客續租不再是默認選項，而是需要在成本與風險之間重新評估後才作決定。 對業主而言，續約表面看似租金談判，實質更接近資產管理。若租客交租準時、日常維修需求合理、物業保養到位，留住這類穩定租客通常比「重來一輪」更具效益。原因不難理解：一旦租客不續租，業主往往要承擔翻新成本、放租期的不確定性，還要面對代理佣金及各類雜費。更重要的是，新租客的質素難以預先判斷，若遇上持續投訴或糾紛的「難搞住戶」，損失未必只限於金錢層面。 另一方面，租客亦不再必然接受舊合約。在市場選項充足的情況下，即使租金差距不算大，租客仍可能因「換環境」而選擇流動：例如享受全新裝修、重新匹配生活配套，或以更清晰的條款作自我風險保障。換言之，若業主只依賴「強硬續租」的思路回應，往往難以對抗現實的供求格局。 因此，較可取的策略，是從租客角度重整管理節奏。合約期內若無重大事項，應避免頻密打擾，亦應以清晰渠道回應查詢；必要維修則要及時跟進，避免小問題拖成大投訴。讓

在香港高樓林立的居住環境下，「空降鋁窗」往往被視為威脅公眾安全的「城市炸彈」。 在香港高樓林立的居住環境下，「空降鋁窗」往往被視為威脅公眾安全的「城市炸彈」。筆者近日處理一宗個案：一名租客的家傭在正常清潔鋁窗時，窗戶突然脫落墜地，所幸未造成傷亡。業主堅持交樓時窗戶狀態良好，且租約規定租客須負責內部維修；租客則強調家傭操作正確。這筆維修費以至潛在的法律責任，究應由誰承擔？責任界定的核心在於判定事故是否屬於「自然損耗」(Fair Wear and Tear)。 根據《建築物條例》，業主有基本責任確保其物業(包括鋁窗等結構組件)處於安全狀態。雖然業主在交樓時履行了視察義務，但鋁窗最致命的隱患——如鉚釘(rivets)鏽蝕、螺絲損蝕或鉸位金屬疲勞，往往藏於組件內部，並非肉眼或簡單啟閉測試所能完全排除。 一般的住宅租約雖然會要求租客負責內部維修，但通常設有「自然損耗除外」的條款。若家傭是以合理且常規的方式進行清潔，而非人為暴力推撞或違規懸掛重物，則該墜窗行為不涉及「使用不當」。若事故主因是零件因長年累月氧化而折斷，這屬於典型的自然損耗，維修責任應由業主承擔

香港住宅租金連升15月，上月租金指數報202.2點，按月升幅擴大至0.6%，續創歷史新高。在租金升勢持續背後，反映市場強大剛性需求。以下從專才、留學生及豪宅3個層面簡單分析租賃市場活躍對樓市支撐作用。 人才效應變購買力 政策扶植下，近兩年內地及海外人才紛湧港，直接導致租金爆升。專才群體特點是收入穩定且屬高素質客群，他們對居住環境有要求。隨租金持續上漲，這批專才在落戶多年後，極大機會因「租轉買」的誘因而入市。目前住宅市場租金回報率約為3厘至4厘，當租金回報高於供樓利息時，專才的剛性租屋需求將逐漸轉化為堅實的買樓支持，為市底提供強大支撐。 淡季不淡的周期性支撐 以往樓市有明顯淡旺季之分，但資料顯示今年1月及2月淡季期間租金均上升，或與留學生提前搶租有關。預計次季隨更多留學生加入，租金升幅可再擴大。學生租賃需求主要集中交通便利的中小型單位(如A、B類單位)，這種穩定租金收入讓投資者(業主)有更強持貨信心，減少急售壓力，穩定物業估值，防止樓價出現系統性下滑。 高淨值人士的價值指標 高端物業(D類及E類單位)在3月表現最突出，按月升1.4%，領先整體市場。

在香港物業買賣市場中，印花稅佔交易成本中很重要的部分 在香港物業買賣市場中，印花稅佔交易成本中很重要的部分。稅務局計算印花稅的基礎，通常是按照買賣合約中的成交價去計算。但是，若差餉物業估價署認為成交價顯著偏低或低於市場價值，政府稅務局有權按照該物業的「市值」重新評稅。 很多時候，送贈契交易或相關人士交易中，物業的買賣價會比市場上一般的買賣價為低，「物業估價」則成為了決定稅款的關鍵因素。差餉物業估價署會參考鄰近同類物業在相近時期的買賣資料，綜合考慮物業的位置、面積、樓層、景觀等因素，從而決定其估價。 若業主不滿意差餉物業估價署的估值結果，可提出反對，並在收到估價結果通知書中指定的限期前向估價署提出反對，再由估價署進行內部覆核。當然，提出反對時，需要聘請獨立專業測量師編寫估價報告，提供更詳細的市場數據作為反駁理據。上訴者需要掌握估價原則與其權利，才能有效保障自己利益，避免因估值不公而承擔過重的稅收負擔。 作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/prope