近日市場上有文章指出，放寬強制拍賣(強拍)門檻未有如期加快私人市場的重建步伐，並歸咎其中一個原因是土地審裁處批出強拍令時，往往依據兩三年前申請時的估值來定出較低底價。針對相關觀點，本人想從測量師的角度作出澄清。 在發展商提出強拍申請時，確實需要向土地審裁處提交估值報告。該報告最主要的用途，是在於證明申請當刻該地段內各單位的現時市值比例，至於最終的拍賣底價，通常會在約兩年後進行審訊時，根據當時最新的市場狀況再作決定。雖然拍賣底價並非直接以兩三年前申請時的估值來釐定，但地段上單位的現值確實會隨着時間與市況轉變而有所不同，特別是當申請強拍的樓宇同時牽涉住宅及地舖時，這種價值變化會非常明顯及重要。 單位現有價值的比例，直接決定了日後強拍成功後，各單位業主按比例所能分攤到的拍賣金額。在過往市況，商舖物業的價值往往比樓上住宅高出數倍；但隨著近年整體經濟環境轉變，舖位價值的跌幅遠高於樓上住宅項目，導致舖位業主按比例分攤出來的金額出現大幅縮水。而發展商大多是靠集齊樓上住宅的業權分數來達到申請強拍的門檻。如果在申請期間，住宅與舖位的現有價值比例出現大幅改變，甚至嚴

在香港高樓林立的居住環境下，「空降鋁窗」往往被視為威脅公眾安全的「城市炸彈」。 近年本港住宅租賃市場在內地生與外地勞工（外勞）的需求支撐下，表現極為強勁。根據差餉物業估價署最新數據，私人住宅租金指數已連續多月創下新高；而反映二手租市的中原城市租金指數（CRI）在2026年上半年亦累升3.87%，創下9年來同期最大升幅。在強勁的租金回報誘因下，不少舊樓業主依然鍾情分間單位（俗稱劏房）的投資價值。 然而，隨着政府正式推行「簡樸房」規管制度，物業投資者正站在十字路口：究竟應斥資改裝單位以符合法定標準，還是索性將物業還原為普通標準住宅出租？ 過去市場普遍憂慮，若要符合防煙門、獨立水電錶及最低面積等「簡樸房」要求，改裝費恐動輒數十萬元。不過，根據房屋局近日在九龍城展示的樣板房實例，以及首批獲認證單位的業主分享，只要原本單位底子不差，加裝消防設備、通風百葉門及獨立錶箱的工程費平均僅需約2.5萬至5萬多港元，造價遠低於市場預期。對於手持舊樓的投資者而言，這絕對是一個極具參考價值的成本指標。 不過，投資者在計數時亦不能忽視兩大限制： * 採光與通風標準：「簡樸

村屋估值較其他住宅物業困難 近日樓市成交雖然較過往數月有所放緩，但筆者身邊亦有朋友不約而同購入西貢村屋作自住之用，由於他們知悉筆者從事銀行物業估值工作，在落實交易前均來徵詢意見。事實上，村屋估值較其他住宅物業估值困難，但受朋友所託，筆者當然要提出中肯專業的意見。 為何村屋的估值會遠比其他住宅物業困難？首先村屋的基本資料相對缺乏，不同於大型屋苑，村屋沒有中央資料庫儲存它的單位大小及樓齡資料，要估值的話每一個村屋項目都需要在土地註冊處查冊中找出。很多人心目中村屋的尺寸都是700呎，但其實村屋的大細可以由300多呎至700呎不等，不能一概假設需要估值的物業都是700呎。因此除了需要估值的物業資料不足之外，找到的成交案例也一樣會遇到同一情況。 此外，村屋的景觀會受周遭環境及地勢不同所影響，在過往如果未能親身前往的話，未必可以完全了解，而景觀往往是影響物業價值的其中一個主要因素。幸好現在資訊科技普及，政府亦開放3D數據資料庫，測量師就可以足不出戶了解物業周遭的環境及地理資訊，它提供了立體的視覺，令測量師更容易掌握村屋周遭的環境及所享有的景觀，對估值提供了非

評估村屋(當中包括丁屋)的價值時，所涉及的工作程序與大型屋苑物業極不相同，更有機會牽涉歷史與法律問題 為村屋客戶提供估價報告報價服務收費時，常常被抱怨比一般市區屋苑物業之收費為貴，真是不吐不快，很想解釋清楚。 其實，評估村屋(當中包括丁屋)的價值時，所涉及的工作程序與大型屋苑物業極不相同，更有機會牽涉歷史與法律問題，因此村屋估須時需特別注意小心。 有些村屋在限制期內轉讓，需要向地政總署申請並補地價；有些村屋甚至沒有限制期，在任何時候轉讓，都需要申請及補地價。故此，測量師在估值前，必須查清楚其法律與產權限制、需否及曾否補地價，這會很直接影響估值的。另外，有否取得由地政總署發出的滿意紙，也是一個關鍵因素。 此外，不少村屋周邊的通道屬於私人土地，即沒有合法的出入路權，有可能面臨被「封路」的風險，此等村屋物業之估值會被嚴重影響，所以，測量師在估值時需要先了解清楚有關此等路權事宜。 最後，村屋附近會否有祖堂地、原居民墳墓或高壓電纜等，也需要被關注，因為這些環境因素也會在估價中反映出來。由此可見，村屋價值的評估工作真的較為複雜。 作者為中原測量師行聯席董事(

若擔心跨地管理物業力不從心，市場上亦有許多成熟的專業物業管理及代管服務 最近電視節目報道的「坪洲送樓伯伯」事件，在全港掀起熱烈討論，亦為本地物業投資者及廣大業主敲響了長者資產管理的警鐘。事件中，一名獨居無兒無女的坪洲老伯，出於對鄰居的盲目信任，期望對方能照顧自己的晚年生活，竟將名下唯一的物業以「贈與」(gift)形式過戶予鄰居。豈料業權到手後，對方態度大變，令老伯面對臨老失依的悲慘困境。 作為房地產專業人士，筆者看過無數物業交易，深刻明白在法治社會中，涉及物業業權的決定必須極其審慎。長者手持物業，根本毋須寄人籬下或孤注一擲，市場上已有諸多成熟、合法且有保障的理財工具，能助長者活化資產，確保晚年無憂。 對於希望「原區安老」的長者而言，香港按揭證券公司(HKMC)推出的「安老按揭計劃」(逆按揭)是最具法律保障的選擇之一。透過這項計劃，長者可以將名下已供滿的物業作為抵押品，向銀行申請逆按揭，並在固定年期內(如10年、15年、20年)或終身每月領取穩定的「年金」收入。最重要的是業權與居住權兼得，長者在領取年金的同時，依然可以繼續居住在該物業內，安享晚年，

本港樓市全年傾向樂觀，有望10%至15%升幅。 經過五月份樓市暢旺的日子後，不知是否因天氣關係，抑或早前內地加強資本外流管理，踏入6月份後令樓市活動有放緩的跡象。我們每日收到銀行對物業估值的查詢比5月份略為減少，由於買賣樓宇一般會牽涉按揭，銀行對物業估值查詢減少某程度上反映市場上的活動有所放緩。 不約而同，近日筆者和一位從事商業研究的教授朋友談及樓市時，由於他和家人想購入物業自用，想徵詢我的意見。筆者本身對樓市相對比較樂觀，預計全年約有10%至15%的升幅，但他的一些觀點亦值得參考： 1）香港院校是否繼續大量招收國內學生 2）人工智能(AI)的泡沫風險 他從事教育工作，雖然上述消息目前未能核實，但從他口中說出，相信有一定的參考價值。如果香港院校未來真的停止增加招收國內學生，必然會對住宅租務或整棟投資物業的市場有所衝擊。 另外有朋友因從事研究AI工作，因此對美國AI行業的走向有深厚了解。他坦言人工智能泡沫在今年年尾有可能爆破，皆因美國很多AI行業正在以一個非常高的速度「燒銀紙」，情況就如多年前科網股爆破頗為相似。 坦白而言，沒有人能夠準確預測樓市未

近年香港不少業主為「避免租客欠租」而要求租客一次過預繳一年甚至兩年租金，初看確實省事：現金到手、心理上踏實。但實務上偶爾出現的情況，往往不是一筆過收了錢就能把風險攔腰斬斷，更常見是把「追討成本」轉移到「管理與意外處理成本」。 筆者曾處理過一宗個案，最令我警惕。該住宅租出後，租客同意預繳兩年租金，並與業主商議得到較優惠的租金條件。表面相安無事，惟租約期滿前，業主多次聯絡租客不果；期間更曾出現冷氣機滴水問題，管理處上門亦無人回應。最終，業主只能按程序申請收樓，當執達主任破門進入時，才發現租客已在單位內離世多時。 其次大多可能是租客不當使用設施，導致單位內部損毀嚴重，按金亦不足以抵償損失。對業主而言，實際損失不僅限於租金，更包括收樓及清理的時間成本、單位因事件所產生的損失，以及日後重新放租的時間成本等。 筆者認為，預繳租金可作財務安排，但不能取代溝通機制與風險管理。業主最佳的做法，是與租客建立良好關係，主動聯絡與查詢單位狀況，例如定期查問冷氣及滲漏跡象、妥善保留租客緊急聯絡資料、並在發現異常時即時跟進。要守住的不只是收租的安全感，而是整體資產的可控性。

據波士頓諮詢公司 (BCG) 的一份最新報告指出，香港的跨境財富管理規模已飆升至23.01萬億港元 (2.95萬億美元)，正式超越瑞士稱冠全球。作為資金、人才與企業的交匯點，香港榮登「世一」寶座，對於作為港人的筆者深感榮幸，而對本地樓市而言，無疑注入了一劑強力的催化劑。