村屋估值較其他住宅物業困難 近日樓市成交雖然較過往數月有所放緩，但筆者身邊亦有朋友不約而同購入西貢村屋作自住之用，由於他們知悉筆者從事銀行物業估值工作，在落實交易前均來徵詢意見。事實上，村屋估值較其他住宅物業估值困難，但受朋友所託，筆者當然要提出中肯專業的意見。 為何村屋的估值會遠比其他住宅物業困難？首先村屋的基本資料相對缺乏，不同於大型屋苑，村屋沒有中央資料庫儲存它的單位大小及樓齡資料，要估值的話每一個村屋項目都需要在土地註冊處查冊中找出。很多人心目中村屋的尺寸都是700呎，但其實村屋的大細可以由300多呎至700呎不等，不能一概假設需要估值的物業都是700呎。因此除了需要估值的物業資料不足之外，找到的成交案例也一樣會遇到同一情況。 此外，村屋的景觀會受周遭環境及地勢不同所影響，在過往如果未能親身前往的話，未必可以完全了解，而景觀往往是影響物業價值的其中一個主要因素。幸好現在資訊科技普及，政府亦開放3D數據資料庫，測量師就可以足不出戶了解物業周遭的環境及地理資訊，它提供了立體的視覺，令測量師更容易掌握村屋周遭的環境及所享有的景觀，對估值提供了非

評估村屋(當中包括丁屋)的價值時，所涉及的工作程序與大型屋苑物業極不相同，更有機會牽涉歷史與法律問題 為村屋客戶提供估價報告報價服務收費時，常常被抱怨比一般市區屋苑物業之收費為貴，真是不吐不快，很想解釋清楚。 其實，評估村屋(當中包括丁屋)的價值時，所涉及的工作程序與大型屋苑物業極不相同，更有機會牽涉歷史與法律問題，因此村屋估須時需特別注意小心。 有些村屋在限制期內轉讓，需要向地政總署申請並補地價；有些村屋甚至沒有限制期，在任何時候轉讓，都需要申請及補地價。故此，測量師在估值前，必須查清楚其法律與產權限制、需否及曾否補地價，這會很直接影響估值的。另外，有否取得由地政總署發出的滿意紙，也是一個關鍵因素。 此外，不少村屋周邊的通道屬於私人土地，即沒有合法的出入路權，有可能面臨被「封路」的風險，此等村屋物業之估值會被嚴重影響，所以，測量師在估值時需要先了解清楚有關此等路權事宜。 最後，村屋附近會否有祖堂地、原居民墳墓或高壓電纜等，也需要被關注，因為這些環境因素也會在估價中反映出來。由此可見，村屋價值的評估工作真的較為複雜。 作者為中原測量師行聯席董事(

若擔心跨地管理物業力不從心，市場上亦有許多成熟的專業物業管理及代管服務 最近電視節目報道的「坪洲送樓伯伯」事件，在全港掀起熱烈討論，亦為本地物業投資者及廣大業主敲響了長者資產管理的警鐘。事件中，一名獨居無兒無女的坪洲老伯，出於對鄰居的盲目信任，期望對方能照顧自己的晚年生活，竟將名下唯一的物業以「贈與」(gift)形式過戶予鄰居。豈料業權到手後，對方態度大變，令老伯面對臨老失依的悲慘困境。 作為房地產專業人士，筆者看過無數物業交易，深刻明白在法治社會中，涉及物業業權的決定必須極其審慎。長者手持物業，根本毋須寄人籬下或孤注一擲，市場上已有諸多成熟、合法且有保障的理財工具，能助長者活化資產，確保晚年無憂。 對於希望「原區安老」的長者而言，香港按揭證券公司(HKMC)推出的「安老按揭計劃」(逆按揭)是最具法律保障的選擇之一。透過這項計劃，長者可以將名下已供滿的物業作為抵押品，向銀行申請逆按揭，並在固定年期內(如10年、15年、20年)或終身每月領取穩定的「年金」收入。最重要的是業權與居住權兼得，長者在領取年金的同時，依然可以繼續居住在該物業內，安享晚年，

本港樓市全年傾向樂觀，有望10%至15%升幅。 經過五月份樓市暢旺的日子後，不知是否因天氣關係，抑或早前內地加強資本外流管理，踏入6月份後令樓市活動有放緩的跡象。我們每日收到銀行對物業估值的查詢比5月份略為減少，由於買賣樓宇一般會牽涉按揭，銀行對物業估值查詢減少某程度上反映市場上的活動有所放緩。 不約而同，近日筆者和一位從事商業研究的教授朋友談及樓市時，由於他和家人想購入物業自用，想徵詢我的意見。筆者本身對樓市相對比較樂觀，預計全年約有10%至15%的升幅，但他的一些觀點亦值得參考： 1）香港院校是否繼續大量招收國內學生 2）人工智能(AI)的泡沫風險 他從事教育工作，雖然上述消息目前未能核實，但從他口中說出，相信有一定的參考價值。如果香港院校未來真的停止增加招收國內學生，必然會對住宅租務或整棟投資物業的市場有所衝擊。 另外有朋友因從事研究AI工作，因此對美國AI行業的走向有深厚了解。他坦言人工智能泡沫在今年年尾有可能爆破，皆因美國很多AI行業正在以一個非常高的速度「燒銀紙」，情況就如多年前科網股爆破頗為相似。 坦白而言，沒有人能夠準確預測樓市未

近年香港不少業主為「避免租客欠租」而要求租客一次過預繳一年甚至兩年租金，初看確實省事：現金到手、心理上踏實。但實務上偶爾出現的情況，往往不是一筆過收了錢就能把風險攔腰斬斷，更常見是把「追討成本」轉移到「管理與意外處理成本」。 筆者曾處理過一宗個案，最令我警惕。該住宅租出後，租客同意預繳兩年租金，並與業主商議得到較優惠的租金條件。表面相安無事，惟租約期滿前，業主多次聯絡租客不果；期間更曾出現冷氣機滴水問題，管理處上門亦無人回應。最終，業主只能按程序申請收樓，當執達主任破門進入時，才發現租客已在單位內離世多時。 其次大多可能是租客不當使用設施，導致單位內部損毀嚴重，按金亦不足以抵償損失。對業主而言，實際損失不僅限於租金，更包括收樓及清理的時間成本、單位因事件所產生的損失，以及日後重新放租的時間成本等。 筆者認為，預繳租金可作財務安排，但不能取代溝通機制與風險管理。業主最佳的做法，是與租客建立良好關係，主動聯絡與查詢單位狀況，例如定期查問冷氣及滲漏跡象、妥善保留租客緊急聯絡資料、並在發現異常時即時跟進。要守住的不只是收租的安全感，而是整體資產的可控性。

據波士頓諮詢公司 (BCG) 的一份最新報告指出，香港的跨境財富管理規模已飆升至23.01萬億港元 (2.95萬億美元)，正式超越瑞士稱冠全球。作為資金、人才與企業的交匯點，香港榮登「世一」寶座，對於作為港人的筆者深感榮幸，而對本地樓市而言，無疑注入了一劑強力的催化劑。

按照現時規定，公屋住戶在租住公屋滿一定年期後，須每兩年定期就全家入息及資產作出申報 「富戶政策」是香港房屋委員會(房委會)及香港房屋協會(房協)所實施的一項公共房屋資源管理措施，目的是為了確保公共房屋資源能有效分配給真正有迫切住屋需要的低收入家庭，並向不再需要資助的「富裕租戶」減少或收回房屋資助。 按照現時規定，公屋住戶在租住公屋滿一定年期後，須每兩年定期就全家入息及資產作出申報，另外亦須要申報是否擁有香港住宅物業。如果有家庭成員在香港境內擁有任何私人住宅物業，或家庭每月總入息超逾現行公屋入息限額的5倍，或家庭總資產淨值超逾現行公屋入息限額的100倍，則會強制被要求遷出。 事實上，很多的「富戶」都不是存心瞞騙的，從接觸的客戶所知，他們部分的資產都是由上一代去世後之遺產所留下來的。這些資產，最常見的就是國內的村屋物業或較舊的住宅物業，或位處香港偏遠地區的農地。房委會及房協得悉公屋住戶擁有未申報的資產後，會要求相關住戶提供過往每隔兩年一次的價值評估證明(通常以4月30日作為估價日期)，以核實家庭總資產淨值未超逾現行相關限額。 作者為中原測量師行聯席董

買樓業權變租契? 近日有報道指，一幢位於灣仔軒尼詩道的物業，有買家購入單位多年後才發現自己不是業主，而是一名租客；所簽的合約並不是買賣合約，而是租契。姑勿論這個案誰是誰非，我們要先了解香港的土地契約。 首先，香港除了在中環的大教堂外，所有地段都是由政府批租出來，所以嚴格上來說所有物業的所謂業主其實都是政府的租客。政府的租約有長有短，從最長的999年期至到比較新的50年，但無論如何，一般地契到期，除非該土地有特別用途，否則政府一般都會繼續續約。 現在關鍵在於這些租約不是和政府立約，因此當租約到期的時候大業主是有權收回物業的。 要避免墮入業權陷阱，進行任何物業交易前，買方必須保持高度審慎，可委託律師確保物業業權查驗清楚。同時，在簽署任何具法律約束力的文件前，必須透過土地註冊處查明物業的法定業主身份及任何限制性條款，以及確認文件條款為「物業買賣」而非「租賃/分租」。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation 免責條款：本文章内容只反映講者個人意