租務市場維持穩步增長，租金水平相對硬淨，為投資者提供較清晰的現金流預期。 近月本港住宅物業交投明顯轉旺，二手睇樓量及成交宗數均見回升，市場氣氛較去年活躍。除自用買家外，亦不乏投資者重新入市，積極物色具潛力的住宅單位。箇中原因，與樓價自2021年高位回落後已累積一定調整幅度有關；在經歷一段下行期後，近期價格走勢轉趨平穩，個別地區更出現由低位回升的跡象，令部分買家相信「底部已現」，入市意欲自然升溫。 另一方面，租務市場維持穩步增長，租金水平相對硬淨，為投資者提供較清晰的現金流預期。坊間不少意見認為，若利好因素延續，樓價上行趨勢或可持續，因此不少準買家開始鎖定「性價比高、租金回報理想」的單位，尤其是交通便利、配套成熟及租客需求穩定的屋苑，更成為焦點。 在投資取向上，部分買家會傾向購入「連租約」的物業。此類單位的優點是可即時承接租金收入，減少空置期及重新招租的不確定性。按普通法原則，物業轉讓後，原有租約的權利與責任一般會隨業權一併轉移至新業主，通常毋須與現有租客重新簽訂新租約，操作上相對直接。 不過，購入連租約單位亦須審慎把關。買家應確保租約已妥為加蓋印

早前筆者與銀行內部例行交換今年的業務意見，緣於PAPT(置易付物業交易支付安排)將逐步擴展至二手住宅買賣，意味著相關按揭估價報告的工作流程亦將會發生些微變化。隨著此新安排的實施，測量師行在估價報告製作過程中少不免仍來一些新挑戰。 首先，PAPT系統的引入令物業交易過程更加高效和安全。由於支付及交易流程順暢，買賣雙方能在更短時間內完成交易，這將直接影響到測量師行承辦按揭估價的工作節奏。傳統上，估價報告的完成時間會受到多種因素影響，例如承按物業的複雜性、各持份者的配合程度等，但現在，由於交易過程的縮短，測量師行必須迅速適應這一變化，加快報告的製作速度來配合提早了的貸款提取日。 面對加快製作報告的要求，測量師行需要迅速優化及管理好按揭估價業務流程，以確保緩衝時間相對收窄下物業估價報告的準確性及時效性。此外，隨著新安排或有助提升交易量，測量師行亦會使用更多新科技來應對，例如內部系統升級、導入AI模組等，令估價工作更快更切合客戶的需求。 作者為中原測量師行估價部聯席董事張世昌先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/

【中原估價】評估國內物業 近期接獲不少客戶查詢，需要向房屋委員會及房屋署申報資產，當中很多都涉及擁有國內物業而需要申報該等物業的價值。 一般來說，現時資訊比較發達流通，不少國內物業的成交數據都可以在網上或從國內的物業代理得知，故此除非是一些較為罕有的物業如村屋外，否則一般的大型屋苑物業都可以提供估值。 另外，客戶亦需要跟房屋署溝通清楚，因為每位客戶的申報內容都不一樣，特別是估值日期，有的只是報今年的四月三十日之價值，有的需要報過往幾年四月三十日之價值。因此，最好在聘請測量師提供估價報告服務前，先向房屋署了解清楚所需的估值要求。 最後，有一點是很重要的，就是客人最少需要提供國內物業房產証的副本，因為房產証上會顯示物業的面積資料及業權擁有人資料等，而測量師都需要把該等資料寫在估價報告內，同時亦需要參考這面積資料去估算該物業之價值。 評估國內物業已經不是遙不可及的事情，亦見越來越普遍，估計在未來十年這趨勢會更加明顯。 作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/pro

如何防止租客用按金抵銷租金？ 在租賃市場中，有租客會選擇在最後一個月利用按金抵銷租金，這種做法是不合法的，因為在法例上，按金不能抵銷租金，這情況等同於租客欠租。 業主應在租約中明確規定按金的用途和退還條件。租約應清晰表明，按金是用於保障房屋的損壞及未支付的租金，不是用作最後一個月租金。透過法律條文的明確性，能有效減少未來的爭議。 業主可以在租客入住前，進行詳細的協商，明確告知租客不可以將按金用作租金抵扣。提醒租客此舉會影響他們續租，讓租客了解這種做法的後果，可以有效減少誤解。 此外，業主在租約終止前應積極與租客保持聯繫，確認最後的租金支付安排。在租約結束的前一至兩個月，主動提醒租客需要如期支付租金，並告知如果租客未能支付，將有可能導致按金不予退還。適當的提醒可以加強租客按時付款。 若租客執意將按金抵銷租金，業主最終只能考慮針對違約行為採取法律行動，訴諸法院以保護自身的合法權益。保留因事件所帶來的損失，最終衡量是否值得事後追究，廢時失事。 作者為中原測量師行 租務管理部經理 梁焯峰先生 https://www.facebook.com/cental

很多人討論目前住宅樓市是否已經復甦，以及現在是否為進入市場的適當時機。 最近，很多人討論目前住宅樓市是否已經復甦，以及現在是否為進入市場的適當時機。作為一名專業的測量師，對於住宅樓市是否復甦，有以下見解。   住宅樓市在2025年中開始逐步回暖，這一點在我所在的測量師行工作量中已經可以印證。我工作的公司的其中一項服務是為銀行提供按揭估值，每一日需為銀行提供物業的初步估價，而銀行按揭亦是樓市活動的一個寒暑表。2025年，我們每日為銀行提供的物業估值服務量約上升了20%，顯示出市場活動的頻繁，這正是樓市復甦的重要表徵。   此外，我們與慣常合作的律師樓合作工作量同樣顯著增加。近日與一位熟識的律師交談時，他提到，原本有些客戶需我們的專業地政服務，但由於樓市回暖，物業轉讓的法律工作大幅增加，使其無法將客戶的資料轉給我們跟進。   所以現時也算是進入市場的適當時機。當然，樓市仍存在不確定因素，例如地緣政治的動蕩，這增加了今年住宅市場走向的不確定性。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.

租務管理不只是設備維修與更換的選擇題，更是人與人之間期望管理的藝術。 政府就「簡樸房」規管邁出重要一步，相關登記制度將於今年3月1日正式開始。根據安排，登記期為期1年，在限期屆滿前，現有劏房業主必須清楚交代去向：是選擇繼續經營並進行登記及日後認證，抑或停止出租，把單位還原原有間隔，或改以其他合法方式出租。換言之，今次登記並非純粹行政程序，而是逼使業主重新審視其物業的經營模式。 那麼，哪些單位需要登記？根據條例，大致可歸納為兩個原則。第一，單位的實際間隔與屋宇署原本核准圖則不同，並被分間成兩個或以上單位；第二，該等分間單位是以兩份或以上租約，分別、獨立出租。簡單而言，只要單位曾經改動間隔，分成多個單位，並以多於一份租約出租，便屬於需要登記及日後申請簡樸房認證的範圍。若未有完成認證而繼續出租，便屬違法。 市場存在容易被忽略盲點。例如業主把單位出租學生合租，是否需要登記？關鍵仍然回到上述兩個原則。首先，要看有沒有改動原有間隔。早前有報道，沙田某屋苑業主把原本三房單位改成五房，這情況已符合第一個原則；接著要看第二個原則——出租方式。如果該五房是以多於一份

早前美軍行動震驚全球！突襲並拘捕委內瑞拉總統馬杜羅，同時亦不忘再三顯露奪取格陵蘭島的願景和野心，再加上美國前財長兼前聯儲局主席耶倫對美國經濟前景提出的「香蕉共和國」風險警告，才剛剛踏入2026年已經讓人感受到環球政、經，今年應該難以有寧靜日子過。 觀乎2025年的走勢，今年香港樓市就十拿九穩嗎？ 根據差餉物業估價署截至2025年11月份的最新統計數據，本港樓價已累升2.8%，較2021年10月的歷史高位回落約25.32%，租金指數亦已連升12個月，創歷史新高，若計及數據滯後情況，升市訊號相當明顯，反映市場信心已由過去的脆弱漸漸蛻變為加強整固。2025年美國聯儲局8次議息會議結果後共3次的減息當然為背後扭轉港樓跌勢的其中一大助力，今天香港最優惠利率(P)已回落至加息周期前水平，至少不用再受息魔陰霾籠罩，加上政府過去推動的人才輸入計劃為需求面導入全新衝擊與動力，包括租賃、買賣相繼盤活下，發展商新盤去庫存速度亦終見成效，逐步走出被囤貨拖後腿的困局，就連沉寂已久的寫字樓市場亦有學生宿舍及教學樓等相關需求所打救。以上種種跡象都能預視今年樓市發展基本面頗為樂

銀行的網上估價系統調高了單位的估值，在物業市道回暖的時候是很合理的。 近日有報道指，本港有銀行大幅調高其網上估價系統內56%單位的估值。首先，銀行本身是不會估值的，它們是聘請專業的測量師行為其提供物業估值及網上估價系統。筆者的公司亦有提供網上估價系統給予不同的金融機構，因此亦了解它的運作。 當樓市處於上升期，而某屋苑有新的高價成交出現時，測量師行分析此成交及過往成交時，經調整後整體平均售價一定會因有新的高價成交出現而被拉高，所以當更新網上估價系統時，新的數字一定會比上一次為高。 即使那些屋苑沒有新的高價成交出現，但由於整體市道回暖，其他屋苑可能出現新的高價成交，帶動了整體樓價指數上升，那麼在調整該屋苑以往的售價時，樓價指數的上升會將整體平均售價拉高，因此更新的估值一定會比以往為高。中原城市領先指數由六月的135.57已上升至12月中的143.45，上升接近6%。 所以銀行的網上估價系統調高了單位的估值，在物業市道回暖的時候是很合理的。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk