政府最近積極優化重建發展相關法例，並下調部分舊樓的強拍申請門檻，但未能即時扭轉舊樓重建的滯後局面。 近年，本港樓市進入調整期，樓價連帶地價相繼回落，而舊樓強制拍賣（強拍）的申請及成交宗數亦顯著放緩，發展商偏向觀望。雖然政府最近積極優化重建發展相關法例，並下調部分舊樓的強拍申請門檻，但市場反應依然審慎，未能即時扭轉舊樓重建的滯後局面。 強拍宗數偏低的主要原因，在於整體地產市場形勢未明朗化，發展商在拓展新項目時態度偏向保守，同時小業主往往不願以低價售出物業，導致發展商與小業主之間的估價期望存在落差，令收購進度停滯不前。 此外，建築成本居高不下，亦削弱了發展商收購舊樓重建的利潤空間。與政府推出土地招標相比，舊樓併購時間長、變數多，發展商寧願轉戰政府、市建局或港鐵推出的土地，導致強拍申請數字持續低迷。 強拍活動疲弱，不僅影響市區更新的步伐，亦令大量樓齡高、維修困難的舊樓未能及時重建，埋下安全隱患。要打破此僵局，除了期待樓市明顯復甦外，政府仍需研究如何進一步簡化審批程序、加強資助與協調機制，以平衡發展商與小業主利益，促進市區活化發展。 作者為中原測量師行聯

近期香港樓市租賃常見國內租客「一套想像、兩地落差」的翻車劇。內地租屋習慣把服務包進租金裡：全包維修保養、日常耗材、甚至一些小毛病都由管理方統一處理；在香港，卻常見「條款分工」——燈泡軟喉不作處理、某些更換需由租客自行承擔，或要先經管理處審批再報價。於是入住時覺得「小事一樁」，一旦遇到損壞就發現原來不是「懶得修」，而是不在責任範圍內。溝通一多，情緒就容易升溫：業主說按章，租客說不合理，最後變成一場合約與期待的拉扯。 香港的成本結構與內地存在差異，例如水電計費方式、按金處理、退租清潔標準、損耗判定，往往不是一句「差不多」就能解決。租客以為自己買的是「居住體驗」，但實際上買的是「一份法律關係」。 市場應如何能令國內租客提升效率並降低誤解風險。第一，租前要把「維修權責表」列明：哪些由業主/物管負責、哪些屬於租客、哪些需提前報備。第二，用短視頻或圖卡教導報修流程：怎麼拍照、怎麼填申請、預期多久回覆，讓租客不必憑猜測與怒氣溝通。第三，提供第三方物管指引或諮詢窗口，協助解讀合約用語，把灰色地帶變成可操作的規則。租房不是靠運氣，是靠細節；懂了條款，就能少

政府在舊區重建，很多時都借助私人發展商的力量，因此在推出強拍條例之後，很多舊樓陸陸續續被發展商收購及重建。但隨着時間的推移，一些有重建潛質的舊樓均已被收購及拆卸，剩下的很多時由於地積比已經用盡，因此往往缺乏發展商問津。 為了加快舊區重建，政府日前推出了「額外地積比率先導計劃」。計劃為期五年，一些在政府指定的七個城市規劃區域來，如果樓齡超過50年及地盤面積達到700平方米或以上，業主在重建時可以向城規會額外申請額外20%住宅地積比率。政府認為此先導計劃能夠提升重建項目的財務可行性。 由於現在很多舊樓的地積比率已經用盡，發展商重建時未能增加物業的樓面面積，雖然重建後的樓價可以大幅提升，但由於建築成本與日俱增，發展商往往未能提出一個吸引的價錢向舊樓業主提出收購重建。現在額外多出的地積比率當然可以提高重建項目的財務可行性，但由於地盤需要最少有700平方米以上，因此預計即時可以受惠的是那些可能已停滯多年的收購項目，令發展商有額外的動力去整合較大的地盤。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.co

在香港高樓林立的居住環境下，「空降鋁窗」往往被視為威脅公眾安全的「城市炸彈」。 最近有報道指，有藝人退租後因交樓狀況與業主產生爭議，遭業主扣留數萬元按金，並入稟小額錢債審裁處追討，卻因被告業主「拒收法庭掛號信」，導致無法證明傳票已送達，案件被逼押後排期，程序大幅延誤，事件在租務市場引來不少討論。 小額錢債審裁處設立初衷，本是提供一個小額錢債申索(上限港幣7.5萬元)的簡易程序，而現實運作中存在不少細節需要特別注意： 有效地址的要求：申索人必須提供被告人的有效送達地址。對於業主追討已搬走的租客而言，要取得租客遷出後的最新地址極具挑戰；若無法送達傳票，訴訟根本無法展開。 程序拖延手段：即使本案申索人為租客、擁有業主物業地址，若被告拒收信件，法庭便須另安排執達主任派信，甚至須申請替代送達（如刊登報章通知），令原本標榜快捷的程序變得漫長。 不設律師代表：審裁處規定雙方不可聘請律師出庭。對於常居海外或公務繁忙的業主，若未能親身應訊，必須先向審裁處申請並獲批准，方可委託代表出席。 源頭把關勝於法庭見，若遇上租務糾紛，時間與精神成本往往高於金錢損失。對收租業主

淺談財富效應 近月本地股市連番造好，帶動恒指收復失地重上貼近26,000點水平，適逢樓市經歷了上半年一輪急速的購買力爆發後步入技術性整固期，成交量銳減，坊間開始憧憬「股樓聯動」下，樓市或有望於稍後第四季重拾升勢。這種資產市場之間的互相影響與資金傳遞，即我們耳熟能詳的「財富效應」，究竟背後的原理是怎樣？它又是否一定可靠？ 財富效應的運作核心在於「資產升值——信心增強——資金轉移」的傳導鏈。當投資者在股市累積顯著利潤後，為規避股票市場的高波動風險，常會套現部分獲利，轉而投向被視為相對穩健、具備一定抗通脹能力的磚頭市場，作為資產多元化配置，這一過程就好比將資本利得轉化為實體資產。同時，股市交投熾熱帶動整體金融業及相關服務業蓬勃景氣，企業利潤增長與從業人員花紅增加，直接增強市民對未來的收入信心，進而刺激換樓及首次置業需求。 不過，相較於股票市場的高流動性與迅速反應，樓市交易則須經歷睇樓、議價、簽訂買賣合約及申請銀行按揭等繁複程序，交易期較長。因此，前期股市積累的資本一般需要2至3個月後，才能於後期實際轉化為推動樓市成交量與價格的動能，這正是典型的「股樓聯

踏入8月本港樓市持續淡靜，筆者所屬的測量師行，近期為銀行提供物業估值的數目，亦從高位回落超過三成，反映整體樓市有下滑的趨勢。 市場過往分析樓市下滑的原因，主要歸咎6至7月份的世界盃及早前不穩定的天氣因素影響。然而，筆者對此持有所保留。世界盃對地產市場的實質影響相對有限，而惡劣天氣固然會短期抑制睇樓意欲，但單憑天氣因素不足以導致整體成交量出現大幅度且持續的挫銳。 觀乎之前數個月樓市的去向，筆者認為轉折點是5月份國內加緊對資金外出的管制，雖然當時有評論認為這些管制本身過往一直存在，應該對樓市影響不大，實際上當消息公佈後，本行接獲的銀行估值委託量就開始顯現下降的壓力。至今下降幅度已經超過30%。 另一個影響因素，相信是息口的去向。雖然美國聯儲局日前已經決定不會加息，但始終地緣政治局勢緊張，令能源價格長時間處於高位，進一步加劇美國通脹的壓力，從而影響了息口的去向。因此不排除很多準買家此時都會採取觀望態度，看短期息口的去向才作出入市的決定。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/p

近年香港推行的「簡樸房」政策，優勢在於最大化提升物業空間的使用效率。若業主能在滿足規格(包括分間規格、通風及消防安全要求)的前提下，將物業重新規劃，其整體租金回報率通常高於傳統單一出租模式。對於資金規模有限，但希望透過物業投資對沖通脹的業主而言，此類模式能有效縮短空置期、增強現金流韌性，並使租務策略在應對市場波動時具備更高彈性。 然而，簡樸房實質挑戰是其營運的可持續性。業主在執行前必須釐清兩大核心風險。第一，業主須仔細核實大廈公契及管理規則是否存在相應限制；第二，必須全面確保樓宇結構、消防安全及逃生路線完全符合法定標準。否則，一旦面臨政府執法或檢控，潛在的罰款代價將大大減低預期回報。 另外，市場競爭亦不容忽視。隨著同區同類供應增加，出租率與租金溢價或將面臨下行壓力。 所以，營運簡樸房前可先找專業意見評估可行性，作為策略性的資產布局，只要合乎規格，做好風險管理，就能獲得更高回報。 作者為中原測量師行 租務管理部經理 梁焯峰先生 https://www.facebook.com/centalinesurveyors 免責條款：本文章内容只反映講者個

近日市場上有文章指出，放寬強制拍賣(強拍)門檻未有如期加快私人市場的重建步伐，並歸咎其中一個原因是土地審裁處批出強拍令時，往往依據兩三年前申請時的估值來定出較低底價。針對相關觀點，本人想從測量師的角度作出澄清。 在發展商提出強拍申請時，確實需要向土地審裁處提交估值報告。該報告最主要的用途，是在於證明申請當刻該地段內各單位的現時市值比例，至於最終的拍賣底價，通常會在約兩年後進行審訊時，根據當時最新的市場狀況再作決定。雖然拍賣底價並非直接以兩三年前申請時的估值來釐定，但地段上單位的現值確實會隨着時間與市況轉變而有所不同，特別是當申請強拍的樓宇同時牽涉住宅及地舖時，這種價值變化會非常明顯及重要。 單位現有價值的比例，直接決定了日後強拍成功後，各單位業主按比例所能分攤到的拍賣金額。在過往市況，商舖物業的價值往往比樓上住宅高出數倍；但隨著近年整體經濟環境轉變，舖位價值的跌幅遠高於樓上住宅項目，導致舖位業主按比例分攤出來的金額出現大幅縮水。而發展商大多是靠集齊樓上住宅的業權分數來達到申請強拍的門檻。如果在申請期間，住宅與舖位的現有價值比例出現大幅改變，甚至嚴