估價報告不僅要給企業管理層看，更要經得起外部審計師的層層盤問。 在企業的財務世界中，審計用途的物業估價報告扮演著維護財務真實性的重要角色。每逢財政年度結束，即每年12月底或3月底佔大多數，許多企業為了符合財務報告準則，都必須對旗下持有的資產物業進行精準的價值評估。 審計師在查核報表時，需要極具公信力的第三方證據。與一般市場買賣或抵押貸款的估值一樣，審計用途的估值報告其核心在於數據的充分。因此，專業測量師必須嚴格遵守國際的估價標準，利用公開、認可的市場數據，估算出物業在資產估值日的「市場價值」。 這項工作的挑戰在於其面臨嚴格的審查。估價報告不僅要給企業管理層看，更要經得起外部審計師的層層盤問。從估值模型的選擇、折現率的設定，到對比案例的調整、成交參考的選擇，每一個決定都必須有理有據，不容許任何憑空猜測。 準確的物業估值，能防止企業高估資產而釀成泡沫，或隱瞞任何損失，絕對是保障投資者權益與展現企業誠信的堅實基石。 作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/prop

近年「智能家居」成為業主社群熱議的焦點，許多科技公司亦積極推展物聯網於租務市場的應用。無可否認，智能鎖、遠端溫控等設備能提升物業的現代感與租務吸引力；然而，從地產投資與租務管理的角度來看，業主在規劃出租單位聯網時，仍須嚴謹評估營運風險與維護成本，切忌盲目追求。 一、 營運維修與租務溝通成本 傳統水電開關與實體門鎖具備極高的穩定性與長效壽命，維修門檻與費用相對便宜。反觀智能系統，若遇到韌體更新失敗、網絡連線中斷或軟體異常，往往導致租客無法順利進出或使用家電。此類電子故障通常無法由傳統水修師傅即時處理，需依賴原廠技術人員，除了產生較高昂的維修支出外，亦可能因處理時程較長而影響租客權益與租務關係。 二、 資訊安全與權責界線管理 此外，網絡化設備亦帶來私隱與資訊安全的考量。若系統遭遇資安漏洞導致隱私外洩或門禁失靈，業主可能面臨「未能提供安全居所」的權責爭議。當故障發生時，釐清問題究竟出自網絡服務商、設備製造商抑或租客操作不當，過程往往較為繁複，令業主心力交瘁。 租務投資的核心在於穩定且低維護負擔的被動收入。建議業主在引進智能科技時，應採取平衡且審慎的策略

物業估價的專業界限與前設 近期赤柱豪宅項目「One Stanley」個別獨立屋疑因鋼筋配置與圖則不符及樓板施工質量等問題，引發屋宇署介入調查及市場高度關注。筆者亦收到銀行相關風險管理部門對事件的查詢，表達對物業估值影響的關注。其實此類單一事件的施工質量爭議，並不會對測量師行每日執行的常規物業估價(property valuation)工作帶來根本性影響。 首先，產業測量師(Estate Surveyor / GP)與註冊結構工程師(Registered Structural Engineer, RSE)屬於完全不同的專業領域。產業測量師因應估算需要進行現場視察時，主要透過目測(visual inspection)評估物業的狀況、間隔及周邊環境；而進行專業的結構安全測試或破壞性檢測，非產業測量師的專業範疇，亦非其職責所在。若委託方(Instructing Party)對物業的結構安全或建築質量有所疑慮，一律會建議其另行諮詢相關的工程專業人士。 其次，物業估價報告嚴格建立在一系列常規的「估價假設」(valuation assumptions)及限制條

影響物業的價值，除了自身的地理位置外，物業的景觀亦是一個重要因素。當筆者還是學徒的時候，師傅已經教導有海景和没有海景的物業的樓價可以有10%至15%的差異。這些差異是建基於過往樓價數據的分析，因此測量師的經驗是非常重要。 測量師雖能精確掌握目標估值物業的景觀現況，卻難以全面掌握參考數據物業的實際視野。因此，進行物業之間的差異比較時，往往高度依賴測量師過往對該類物業的觀察與經驗。 隨着科技的演進，新一代的測量師要掌握物業的景觀已經比過往容易。首先，網上地圖提供的實景，領導測量師對物業周遭的環境已經有一定的了解，而近年政府亦有大量公開數據及大眾，例如不久前推出的「三維數碼地圖（Open3Dhk）」，更令測量師可以全方位了解物業享有的景觀，就算一些偏遠的地方例如西貢的村屋也可以利用到這些數據。 另外，筆者所屬的集團更與政府及香港大學合作推出了「窗景」及「開揚指數」，暫時集團提供了中原城市指數成份屋苑的單位景觀，相信日後會推展到香港所有物業，而「開揚指數」則能為物業提供客觀的數據指標，兩者都能方便測量師去分析及比較物業之間的差異。 作者為中原測量

隨著樓市氣氛回暖，不少購買力重返市場。如果看好未來樓市，究竟應該追捧一手新樓，還是到二手市場尋找「平貨」？我的建議是：資金實力足夠、想要更強防守性的投資者，此刻更值得留意二手優質平貨。 一手新盤通常配備完善的會所設施與全新裝修，對買家具備較強吸引力。但發展商定價往往已包含部分未來升值預期，入場成本較高。 若市場走勢未如預期，在高位購入的資產在面臨調整時可能需要較長時間才能解套。 相反，二手市場在過去一段時間已經經歷調整，部分業主因資金周轉或迫切套現，定價會較市場更具彈性，甚至出現較大的議價空間。二手平貨的價格常常更貼近甚至低於造價，反映了市場自然調節後的「真實價值」。在二手市場選擇得宜，投資者買到的往往是實實在在的呎價折讓，整體防守力也會更強。 當樓市逐步走向更全面的復甦，這類低水、性價比高的二手平貨，通常能獲得更明顯的反彈動能。其回報表現，未必一定因為「升得快」而更好，但更可能因為「買得便宜」而整體回報率更具吸引力。投資者最終仍應根據自身資金安排、風險承受能力，以及預期持貨期做理性評估。 作者為中原測量師行 租務管理部經理 梁焯峰先

近期香港樓市租賃常見國內租客「一套想像、兩地落差」的翻車劇。內地租屋習慣把服務包進租金裡：全包維修保養、日常耗材、甚至一些小毛病都由管理方統一處理；在香港，卻常見「條款分工」——燈泡軟喉不作處理、某些更換需由租客自行承擔，或要先經管理處審批再報價。於是入住時覺得「小事一樁」，一旦遇到損壞就發現原來不是「懶得修」，而是不在責任範圍內。溝通一多，情緒就容易升溫：業主說按章，租客說不合理，最後變成一場合約與期待的拉扯。 香港的成本結構與內地存在差異，例如水電計費方式、按金處理、退租清潔標準、損耗判定，往往不是一句「差不多」就能解決。租客以為自己買的是「居住體驗」，但實際上買的是「一份法律關係」。 市場應如何能令國內租客提升效率並降低誤解風險。第一，租前要把「維修權責表」列明：哪些由業主/物管負責、哪些屬於租客、哪些需提前報備。第二，用短視頻或圖卡教導報修流程：怎麼拍照、怎麼填申請、預期多久回覆，讓租客不必憑猜測與怒氣溝通。第三，提供第三方物管指引或諮詢窗口，協助解讀合約用語，把灰色地帶變成可操作的規則。租房不是靠運氣，是靠細節；懂了條款，就能少

政府在舊區重建，很多時都借助私人發展商的力量，因此在推出強拍條例之後，很多舊樓陸陸續續被發展商收購及重建。但隨着時間的推移，一些有重建潛質的舊樓均已被收購及拆卸，剩下的很多時由於地積比已經用盡，因此往往缺乏發展商問津。 為了加快舊區重建，政府日前推出了「額外地積比率先導計劃」。計劃為期五年，一些在政府指定的七個城市規劃區域來，如果樓齡超過50年及地盤面積達到700平方米或以上，業主在重建時可以向城規會額外申請額外20%住宅地積比率。政府認為此先導計劃能夠提升重建項目的財務可行性。 由於現在很多舊樓的地積比率已經用盡，發展商重建時未能增加物業的樓面面積，雖然重建後的樓價可以大幅提升，但由於建築成本與日俱增，發展商往往未能提出一個吸引的價錢向舊樓業主提出收購重建。現在額外多出的地積比率當然可以提高重建項目的財務可行性，但由於地盤需要最少有700平方米以上，因此預計即時可以受惠的是那些可能已停滯多年的收購項目，令發展商有額外的動力去整合較大的地盤。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.co

在香港高樓林立的居住環境下，「空降鋁窗」往往被視為威脅公眾安全的「城市炸彈」。 最近有報道指，有藝人退租後因交樓狀況與業主產生爭議，遭業主扣留數萬元按金，並入稟小額錢債審裁處追討，卻因被告業主「拒收法庭掛號信」，導致無法證明傳票已送達，案件被逼押後排期，程序大幅延誤，事件在租務市場引來不少討論。 小額錢債審裁處設立初衷，本是提供一個小額錢債申索(上限港幣7.5萬元)的簡易程序，而現實運作中存在不少細節需要特別注意： 有效地址的要求：申索人必須提供被告人的有效送達地址。對於業主追討已搬走的租客而言，要取得租客遷出後的最新地址極具挑戰；若無法送達傳票，訴訟根本無法展開。 程序拖延手段：即使本案申索人為租客、擁有業主物業地址，若被告拒收信件，法庭便須另安排執達主任派信，甚至須申請替代送達（如刊登報章通知），令原本標榜快捷的程序變得漫長。 不設律師代表：審裁處規定雙方不可聘請律師出庭。對於常居海外或公務繁忙的業主，若未能親身應訊，必須先向審裁處申請並獲批准，方可委託代表出席。 源頭把關勝於法庭見，若遇上租務糾紛，時間與精神成本往往高於金錢損失。對收租業主