當實體店經營困難，商舖的價值就當然受壓。 近日籌辦活動時，首次嘗試從內地電商訂購活動所需的獎杯。整個過程從查詢落單到收貨都非常暢順，貨品品質亦非常好，不禁令我再一次對香港的線下零售活動產生憂慮。 當實體店經營困難，商舖的價值就當然受壓。而近日更有香港科技公司聲稱希望夥拍內地電商，要打倒實體零售，進一步搶實體店的生意。商舖的價值與實體店的利潤是息息相關的，因為實體店能為經營者提供高收入的話，經營者就會願意出高價去承租物業，其他有興趣的經營者亦會因應自身的經營狀況，出高價去爭取搶手的位置。 但在電商加入戰團的情況，實體店經營者利潤下降，亦導致能負擔的租金水平亦會下跌，物業的價值亦因此下降。此外，店舖的業主過往以店舖的價值向銀行抵押融資，亦因為上述原因令到融資能力下跌。 筆者的家人近日從電商只是購入數個檸檬，竟然能夠享受專人送上門的服務。在這情況之下，真不敢相信實體商舖的價值，將來會有甚麼起色。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation...

租務管理不只是設備維修與更換的選擇題，更是人與人之間期望管理的藝術。 近日處理一宗租務個案令我深感租務管理不只是設備維修與更換的選擇題，更是人與人之間期望管理的藝術。 事緣有業主將單位租予一個本地家庭多年。近日租客反映洗衣機損壞，該洗衣機應為發展商交樓時的原裝電器，品牌冷門，連名字也難以讀出。由於使用年期不短，業主傾向直接更換，但未必能換回同一型號，同時亦要顧及能否配合現有廚櫃與門板尺寸。但租客態度強硬，要求「維修或更換同款」，並指出當初入伙時洗衣機是隱藏式設計，有廚櫃門蓋面，若新機無法掛門，會影響整體外觀。業主查詢原廠後，單是上門檢查已索價約900元，且舊機能否維修亦成疑；市面同款替代品供應稀少，即使找到，價格亦可能偏高。 從業主角度，租約無註明洗衣機型號品牌，只要提供功能正常機種已屬履行基本維修義務。然而租客立場是隱藏式家電涉及門板連接與櫃身尺寸，新機若無法掛門會影響整體一致性與居住觀感。問題核心，正是「功能可用」與「原有配置一致性」之間取捨。 在這類情況，我建議遵循三步處理：第一，界定責任與期望。檢視租約條款，確認業主對電器維修或更換義務範

最近，筆者再次面臨一個熟悉的物業估算挑戰。尤其在市場上升的初期，反彈尚未真正成型的情況下，追價成交數據的干擾導致市場出現高低成交的混雜，令短期走勢變得相當模糊。此時，市場上既有急於拋售的快走盤，又有趁機追價入市的新高成交，這樣的情況使得估價的走向更加困惑。 首先，我們必須理解，物業估價是一項需要嚴謹判斷和精密計算的專業意見，並非僅僅是一個絕對的數值。市場的多樣性使得存在積極與悲觀等不同的觀點，因此導致估價出現高低之分。要在這樣的混亂中找到方向，除了觀察成交價格的表象外，還應深入研究市場趨勢，比如各類物業價格指數的變化趨勢。參考中原城市領先指數在今年的反覆上升，配合差餉物業估價署的私人住宅單位售價指數的止跌回升，這些種種跡象使筆者更傾向於以積極態度迎接及應對看似逐漸成形的升市。 此外，得益於與同集團前線地產代理之間的緊密聯繫及資訊科技共享，筆者不僅獲得了坊間最新的成交信息，還掌握了預約睇樓數字的上升趨勢、業主叫價(反價)的情況、AI估算值等等。這些皆為筆者對後市走勢的判斷提供了堅實的根據。雖然市場挑戰無法被忽視，但筆者的團隊在快速應變及調度方面，相

當業主與租客因更改租約條款而再立新租約，新租約會否覆蓋原有租約，取決於雙方的明確意圖及新租約的條款。 在香港的租賃法律中，當業主與租客因更改租約條款而再立新租約時，新租約是否會覆蓋原有租約，這取決於雙方的明確意圖及新租約的條款。 首先，如果雙方在新租約中明確表示該租約是對原有租約的替代，且已經達成共識，那麼新租約通常會覆蓋原有租約。這樣的情況下，原有租約的條款將不再有效，雙方的權利與義務將根據新租約進行確定。 如果新租約並未明確表示替代原有租約，或雙方在某些條款上存在衝突，則可能導致兩者同時存在的情況。這樣的情況會導致法律上的不確定性，並可能引發糾紛。 此外，若原有租約中有特定的條款(如終止條款、押金條款等)未被新租約覆蓋，則這些條款仍然有效，可能會繼續影響雙方的關係。例如，若租客在新租約中未明確放棄原有租約的某些權利，則租客仍可根據原有租約的條款主張權利。 為了避免不必要的法律糾紛，建議業主和租客在簽署新租約時，應明確表示新租約是對原有租約的替代，並在新租約中清楚列出所有相關條款，尤其是對於重要條款的修改。 此外，雙方應保留所有相關文件的副本，

若單位經火災後變得不宜居住，業主及租客須商議是否終止租約，並安排清空單位以進行修復.. 踏入秋冬季節，天氣乾燥，火災風險大增。近日新聞報導，多宗火警事故皆與電器故障、吸煙不慎等原因有關。若不幸火勢蔓延至住宅單位，會造成嚴重損失，作為業主，倘若租客於租住期間發生火警，導致物業損毀，責任歸屬便成為極受關注的問題。 有客戶曾遇到此情況。該物業為一間已出租多年的住宅單位，懷疑租客於家中燃點香燭作法事，離開後忘記熄滅，結果香燭燃起屋內雜物，引致火警。幸好並無人命傷亡，但單位嚴重焚毀，結構部分亦受到損壞。 當業主遇上類似事件，需留意兩個主要問題。首先是租務安排。若單位經火災後變得不宜居住，業主及租客須商議是否終止租約，並安排清空單位以進行修復。有些租約條款會列明「暫停租金」或「終止租約」的情況，雙方可依據條款作出決定。其次是損毀責任的釐定。若火警源於租客疏忽，業主可向租客追討損失；反之，若火災由樓宇本身缺陷(如電線故障)引起，業主可能須自行承擔修復費用。 為減低火災風險，租客應定期檢查電器器具，避免室內堆放過多雜物及易燃品。業主亦可考慮為物業購買火險或水浸險

第三季補地價金額大幅上升，反映發展商認為樓市已經走出谷底 近日有報道顯示，政府第三季補地價金額超過26.8億元，比上一季度大升25倍。這些數字反映了甚麼狀況呢？ 作為樓市的主要推動者，發展商對樓市價格的走勢當然有精闢的分析。在補地價的申請過程中，如果發展商認為樓市仍然向下調整的話，它們當然會對補地價金額提出上訴，因補地價的金額和物業價值有直接的關係，所以會選擇持續和政府討價還價。但如果樓市開始逆轉出現回升的話，發展商即取態就會不同。雖然發展商未必可以在樓市最低位的情況下和政府達成補地價共識，但如果它們繼續和政府討價還價的話，那麼可以將補地價金額再向下調整的機會就會大幅降低。 因此，第三季補地價金額大幅上升，反映發展商認為樓市已經走出谷底，加上第三季減息情況基本上落實，所以發展商此時加緊和政府達成補地價協議，希望爭取一個較為低成本去發展它們計劃好的項目。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation 免責條款：本文章内容只反映講者個人意見，並不

貿易戰被特朗普重新點燃後，各地股市首當其衝應聲下挫，究竟會是TACO再現？ 還是各自為稍後於韓國舉行的亞太經合組織上可能出現的會面製造談判籌碼？ 大概兩、三周後自有分曉。雖然市場或已逐漸適應中美貿易磨擦的時好時壞，但經過自5月份一段難得的關稅休戰期，突如其來的針鋒相對難免再一次挑動市場神經。復甦中的本地樓市又會面對甚麼挑戰？ 減息或現變數 受關稅或其他貿易壁壘措施影響下，不論美國、中國還是香港經濟表現難免再次受到拖累，繼而影響當局按市場最新數據和發展而調整相應利率政策。難得早前減息週期看似終於啟動，樓市前景亦見曙光，貿易戰的突然升溫將為減息預期和進程蒙上高度不確定性，為剛剛準備復甦的本地樓市帶來新變數。 憂慮打擊信心 今年樓市好不容易才慢慢重建起市場信心，交投量穩步上揚，但當前地緣政治風險又再增加，中美之間的緊張局面不知道又要持續多久，或將令投資者和用家對後市產生疑慮，導致觀望情緒升溫，打擊復甦勢頭，而影響樓市的需求和價格。 關稅戰的重燃無可避免將為香港樓市帶來陰霾，既有短期的窒礙和拖累，也有長遠的結構性挑戰。儘管政府已有多項措施提振，但國際層面

在香港的租賃關係中，有否繳納「釐印」(印花稅)在租客方的權益跟業主同樣重要。如果租約沒有支付印花稅，租客有可能面對以下影響。 根據《印花稅條例》，並未硬性規定所有租約必須繳納印花稅，但租約可以保障業主和租客的權益，並可在日後發生爭議時作為法律證明文件。...