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常見租務問題

Q. 租約打釐印是誰的責任?

A. 打釐印其實是公民責任,因為根據印花稅條例,所有租約均須於簽署日期後的30天內打釐印。如果租約過了期限未有打釐印,申請補打亦需要繳付罰款。

Q. 免租期用途係咩?免租期一般會有幾多日?

A. 免租期是在租期內某一段期間,業主給予租客可以豁免租金,用意是給租客有足夠時間裝修單位,安排搬家入住事宜,因為租客很多時未能即日入住。

Q. 死約期內退租要賠錢?

A. 一般採用的租約都會有中斷租期條款,列明一方只須給予另一方若干個月的書面通知或代通知金,便可提早終止有關的租約,而發出該通知時,租客最少要住滿若干日子(一般為12個月),俗稱「死約」。假如租約並未包含中斷租期條款,業主與租客雙方都須覆行租約的條款兩年,除非租約有另外規定,否則任何一方違約都要賠償。

Q.「一年生約,一年死約」有什麼好處?

A. 「一年生約,一年死約」的好處是彈性比較大,例如在樓市出現變動,租金有升跌的時候,如果業主或租客不滿意,可以行使退租權,提前終止租約。而且不是單方面保障業主或租客,例如遇上麻煩租客或業主,其中一方都可以在死約期後提出退租。而提早退租只需通知期,不用賠償整個死約期租金。

Q. 遲左打厘印要罰款?罰款額係幾多?

A. 如果租賃文件沒有在指定期限前加蓋印花,印花稅署署長可在收到印花稅款及罰款後為該文書加蓋印花。而徵收的罰款會根據逾期時間長短而定。如果遲逾期1個月內,需罰印花稅款額的2倍;遲逾1個月但不遲逾2個月,則印花稅款額的4倍;而多於2個月的話,就要罰印花稅款額的10倍。

Q. 簽好新租約後,要唔要重新打釐印?續約有咩要注意?

A. 租期完結後,即原有的租約也完結,因此條款對雙方已無約束力,法律上已不是「業主」與「租客」的關係。即使「業主」沒有反對「租客」繼續留在該物業,但這不是租賃,因為「業主」根本沒有明確同意把該物業出租;而「租客」也只是佔用人。如果「租客」突然不繳付租金或發生任何問題,作為業主在追討責任上亦會很麻煩。

Q. 欠租收樓需要幾個月?

A. 正確合法的收樓程序,主要分為三個步驟,時間亦會因每個個案而定,但每個程序都需要一定時間。 整個收樓程序,最快都需要大約三個月。

Q. 租金升/跌的時候,如果業主或租客不滿意,想退租可以點做?

A. 如果租約有解除條款, 例如給1個月通知解除租約, 業主或租客可先解除租約, 再協商新的租金。如果雙方協商不成功, 業主或租客需要按解除條款交回/收回物業。

 

如果租約沒有解除條款, 則需要業主及租客雙方同意解除租約, 方可另協商及訂立新的租約。如果雙方協商不成功, 業主及租客需繼續執行原本租約。

Q. 租期完結後業主不退回按金,租客點做好?

A. 按金的作用是保證租客能夠履行租約中的承諾。如果租客沒有支付租金或其他應付的費用,或者業主因租客未能履行承諾而遭受損失,那麼業主就有權利收回全部或部分按金,這取決於租約條款。

 

如果業主不合理地拒絕退還按金,而雙方無法通過協商達成共識,租客就有可能採取法律行動向業主追討按金。

Q. 業主以截斷水電煤逼迫租客交租會涉及哪些法律風險?

A. 如果以不同的理由截水、截電、換鎖等方式去逼使租客交租,有機會犯上「致使處所的租客放棄佔用處所」罪名,根據《業主與租客(綜合)條例》,任何人如非法剝奪租客或分租客對處所的佔用即屬違法,最高可罰款100萬元及監禁3年。

Q. 物業租出後是否一定要填寫CR109?

A. 根據業主與租客(綜合)條例,在出租物業後的1 個月內,需要遞交一份予差餉物業估價署加簽。如果業主未能提交已批署的通知書,將來如果需要追討拖欠租金,小額錢債審裁署有權不受理申請。因為根據法例,如果沒有估價署批署的CR109表格,業主或租客無權採取法律行動追收租金。

Q. 「自然損耗」的定義是什麼?

A. 「自然損耗」是指單位內部結構、傢俬同電器受到非人為損壞的情況,例如正常老化、鏽蝕、風雨侵蝕以及受潮等損耗。假如出租單位的傢俬或者電器出現損壞,租客堅持物品的損壞是屬於自然損耗,業主可以聘請專業技師,檢查損壞的成因。

Q. 租賃期一個月,租金平均天數是計算30天還是31天?

A. 租金平均天數沒有一個固定的準則,可以參考以下方式:

 

1.     所有月份按30天攤分

2.     按有關租期實際天數攤分 (例如 28/4 – 27/5 = 30天, 28/5 – 27/6 = 31天)

3.     按整個租期日數比例攤分 (例如租期 = 365天,  28/4 – 27/5 = 整個租期租金 / 365 x 30天)

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