【中原估價】評估國內物業 近期接獲不少客戶查詢，需要向房屋委員會及房屋署申報資產，當中很多都涉及擁有國內物業而需要申報該等物業的價值。 一般來說，現時資訊比較發達流通，不少國內物業的成交數據都可以在網上或從國內的物業代理得知，故此除非是一些較為罕有的物業如村屋外，否則一般的大型屋苑物業都可以提供估值。 另外，客戶亦需要跟房屋署溝通清楚，因為每位客戶的申報內容都不一樣，特別是估值日期，有的只是報今年的四月三十日之價值，有的需要報過往幾年四月三十日之價值。因此，最好在聘請測量師提供估價報告服務前，先向房屋署了解清楚所需的估值要求。 最後，有一點是很重要的，就是客人最少需要提供國內物業房產証的副本，因為房產証上會顯示物業的面積資料及業權擁有人資料等，而測量師都需要把該等資料寫在估價報告內，同時亦需要參考這面積資料去估算該物業之價值。 評估國內物業已經不是遙不可及的事情，亦見越來越普遍，估計在未來十年這趨勢會更加明顯。 作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/pro

如何防止租客用按金抵銷租金？ 在租賃市場中，有租客會選擇在最後一個月利用按金抵銷租金，這種做法是不合法的，因為在法例上，按金不能抵銷租金，這情況等同於租客欠租。 業主應在租約中明確規定按金的用途和退還條件。租約應清晰表明，按金是用於保障房屋的損壞及未支付的租金，不是用作最後一個月租金。透過法律條文的明確性，能有效減少未來的爭議。 業主可以在租客入住前，進行詳細的協商，明確告知租客不可以將按金用作租金抵扣。提醒租客此舉會影響他們續租，讓租客了解這種做法的後果，可以有效減少誤解。 此外，業主在租約終止前應積極與租客保持聯繫，確認最後的租金支付安排。在租約結束的前一至兩個月，主動提醒租客需要如期支付租金，並告知如果租客未能支付，將有可能導致按金不予退還。適當的提醒可以加強租客按時付款。 若租客執意將按金抵銷租金，業主最終只能考慮針對違約行為採取法律行動，訴諸法院以保護自身的合法權益。保留因事件所帶來的損失，最終衡量是否值得事後追究，廢時失事。 作者為中原測量師行 租務管理部經理 梁焯峰先生 https://www.facebook.com/cental

很多人討論目前住宅樓市是否已經復甦，以及現在是否為進入市場的適當時機。 最近，很多人討論目前住宅樓市是否已經復甦，以及現在是否為進入市場的適當時機。作為一名專業的測量師，對於住宅樓市是否復甦，有以下見解。 住宅樓市在2025年中開始逐步回暖，這一點在我所在的測量師行工作量中已經可以印證。我工作的公司的其中一項服務是為銀行提供按揭估值，每一日需為銀行提供物業的初步估價，而銀行按揭亦是樓市活動的一個寒暑表。2025年，我們每日為銀行提供的物業估值服務量約上升了20%，顯示出市場活動的頻繁，這正是樓市復甦的重要表徵。 此外，我們與慣常合作的律師樓合作工作量同樣顯著增加。近日與一位熟識的律師交談時，他提到，原本有些客戶需我們的專業地政服務，但由於樓市回暖，物業轉讓的法律工作大幅增加，使其無法將客戶的資料轉給我們跟進。 所以現時也算是進入市場的適當時機。當然，樓市仍存在不確定因素，例如地緣政治的動蕩，這增加了今年住宅市場走向的不確定性。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.

早前美軍行動震驚全球！突襲並拘捕委內瑞拉總統馬杜羅，同時亦不忘再三顯露奪取格陵蘭島的願景和野心，再加上美國前財長兼前聯儲局主席耶倫對美國經濟前景提出的「香蕉共和國」風險警告，才剛剛踏入2026年已經讓人感受到環球政、經，今年應該難以有寧靜日子過。 觀乎2025年的走勢，今年香港樓市就十拿九穩嗎？ 根據差餉物業估價署截至2025年11月份的最新統計數據，本港樓價已累升2.8%，較2021年10月的歷史高位回落約25.32%，租金指數亦已連升12個月，創歷史新高，若計及數據滯後情況，升市訊號相當明顯，反映市場信心已由過去的脆弱漸漸蛻變為加強整固。2025年美國聯儲局8次議息會議結果後共3次的減息當然為背後扭轉港樓跌勢的其中一大助力，今天香港最優惠利率(P)已回落至加息周期前水平，至少不用再受息魔陰霾籠罩，加上政府過去推動的人才輸入計劃為需求面導入全新衝擊與動力，包括租賃、買賣相繼盤活下，發展商新盤去庫存速度亦終見成效，逐步走出被囤貨拖後腿的困局，就連沉寂已久的寫字樓市場亦有學生宿舍及教學樓等相關需求所打救。以上種種跡象都能預視今年樓市發展基本面頗為樂

城中富豪因離婚或分家產而導致滿城風雨，成為大眾茶餘飯後的話題，屢見不鮮。事實上，在現今社會，離婚已經不再是甚麼大問題，問題只在於分多少家產予另一半。同樣地，定立遺囑現在亦十分普遍，最少可以盡量避免過身後下一代之間的衝突，問題亦只在於身家有多少，及如何分配得最為恰當。 產業測量師經常受律師事務所委託，為他們的客戶在處理離婚協議或定立遺囑時，對客戶的物業資產進行價值評估。 以 離婚財產分配 為例，男女雙方可共同委託同一位測量師為其物業進行估值，這樣程序上會較為簡單，整體報告費用亦較為便宜。但如果男女雙方未能達成一致，就共同委託事宜上取得共識，他們將需各自委託測量師對同一物業進行估值，然後由雙方測量師透過會議磋商，以致對物業價值達成共識。 此外，有客戶會在決定遺囑內容前，先聘請測量師為其物業進行評估，因為客人本身也不大清楚其物業的最新價值。同時，如果遺囑內容沒指明物業如何分配，後人通常也會委託測量師為過身者之物業進行評估，好使後人們可合理地分配家產。 作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生 http://www.centalinesurv

銀行的網上估價系統調高了單位的估值，在物業市道回暖的時候是很合理的。 近日有報道指，本港有銀行大幅調高其網上估價系統內56%單位的估值。首先，銀行本身是不會估值的，它們是聘請專業的測量師行為其提供物業估值及網上估價系統。筆者的公司亦有提供網上估價系統給予不同的金融機構，因此亦了解它的運作。 當樓市處於上升期，而某屋苑有新的高價成交出現時，測量師行分析此成交及過往成交時，經調整後整體平均售價一定會因有新的高價成交出現而被拉高，所以當更新網上估價系統時，新的數字一定會比上一次為高。 即使那些屋苑沒有新的高價成交出現，但由於整體市道回暖，其他屋苑可能出現新的高價成交，帶動了整體樓價指數上升，那麼在調整該屋苑以往的售價時，樓價指數的上升會將整體平均售價拉高，因此更新的估值一定會比以往為高。中原城市領先指數由六月的135.57已上升至12月中的143.45，上升接近6%。 所以銀行的網上估價系統調高了單位的估值，在物業市道回暖的時候是很合理的。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk

業主應確保獲取有關租客死亡的準確資訊，並保持通訊紀錄，以了解該事件的具體情況。 若出租單位的租客因故身亡，業主應理性處理這一突發情況。不論租客的死因是否發生在單位內，業主都需遵循一定的程序，以保障自身的法律權益和妥善安置後續事宜。 首先，業主應確保獲取有關租客死亡的準確資訊，並保持通訊紀錄，以了解該事件的具體情況。業主不應對此事件作出不實或無根據的猜測，應避免任何可能引起不必要的法律糾紛。 如果租客死亡，租賃合約將自動終止。業主仍需正式通知租客的合法繼承人或家屬，有必要時可透過法律顧問進行具體的聯絡和通知。一般而言，租客的繼承人會負責解決租約問題及處理任何未清賬款。 接著，業主應檢視租賃合約中是否對死亡情況有具體約定，特別是租客在身故前的租金支付狀況。業主應根據合約條款，計算是否有需要退還的租金，並遵循公平原則進行協商。 在此過程中，業主需要妥善處理出租單位的狀況。如果租客的私人物品仍在單位內，業主應尊重其繼承人的意願，並確保在清理過程中遵循法律程序。 建議業主應使用情理和適當的態度進行溝通，保持透明度，以防止任何誤解或糾紛的發生。所有相關的書面

在香港這個寸金尺土的城市，物業「天台」往往被視為頂層單位的額外賣點，但其估值方法卻有別於室內實用面積，當中還需要考慮法律權限及實際狀況等因素。了解天台的估值方式，對業主或潛在買家特別重要。 天台物業可能屬於頂層單位「專用」，並在樓契中有明確的列明；天台亦有可能是大廈的「公用地方」，由所有業主共同擁有。只有前者才具有獨立估值及轉讓的價值。 即使是專用天台，其用途一定受到《建築物條例》等法例規管。天台一般不允許任何未經批准的搭建物(即僭建)，但差餉物業估價署在評估應課差餉租值時，會可能將租用的僭建物計算在內，但這並不代表僭建合法化。 由於市場上缺乏可直接比較的連天台成交案例，測量師通常會採用直接比較法，將天台視為附屬面積，按頂層單位實用呎價的折扣率(一般為1/8或1/10)來進行估算。 總而言之，天台的估值是一個專業且嚴謹的過程，業主應諮詢專業測量師，以確保估值客觀反映其合法權益與市場價值。 作者為 中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valua