業主應確保獲取有關租客死亡的準確資訊，並保持通訊紀錄，以了解該事件的具體情況。 若出租單位的租客因故身亡，業主應理性處理這一突發情況。不論租客的死因是否發生在單位內，業主都需遵循一定的程序，以保障自身的法律權益和妥善安置後續事宜。 首先，業主應確保獲取有關租客死亡的準確資訊，並保持通訊紀錄，以了解該事件的具體情況。業主不應對此事件作出不實或無根據的猜測，應避免任何可能引起不必要的法律糾紛。 如果租客死亡，租賃合約將自動終止。業主仍需正式通知租客的合法繼承人或家屬，有必要時可透過法律顧問進行具體的聯絡和通知。一般而言，租客的繼承人會負責解決租約問題及處理任何未清賬款。 接著，業主應檢視租賃合約中是否對死亡情況有具體約定，特別是租客在身故前的租金支付狀況。業主應根據合約條款，計算是否有需要退還的租金，並遵循公平原則進行協商。 在此過程中，業主需要妥善處理出租單位的狀況。如果租客的私人物品仍在單位內，業主應尊重其繼承人的意願，並確保在清理過程中遵循法律程序。 建議業主應使用情理和適當的態度進行溝通，保持透明度，以防止任何誤解或糾紛的發生。所有相關的書面

在香港這個寸金尺土的城市，物業「天台」往往被視為頂層單位的額外賣點，但其估值方法卻有別於室內實用面積，當中還需要考慮法律權限及實際狀況等因素。了解天台的估值方式，對業主或潛在買家特別重要。 天台物業可能屬於頂層單位「專用」，並在樓契中有明確的列明；天台亦有可能是大廈的「公用地方」，由所有業主共同擁有。只有前者才具有獨立估值及轉讓的價值。 即使是專用天台，其用途一定受到《建築物條例》等法例規管。天台一般不允許任何未經批准的搭建物(即僭建)，但差餉物業估價署在評估應課差餉租值時，會可能將租用的僭建物計算在內，但這並不代表僭建合法化。 由於市場上缺乏可直接比較的連天台成交案例，測量師通常會採用直接比較法，將天台視為附屬面積，按頂層單位實用呎價的折扣率(一般為1/8或1/10)來進行估算。 總而言之，天台的估值是一個專業且嚴謹的過程，業主應諮詢專業測量師，以確保估值客觀反映其合法權益與市場價值。 作者為 中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valua

當實體店經營困難，商舖的價值就當然受壓。 近日籌辦活動時，首次嘗試從內地電商訂購活動所需的獎杯。整個過程從查詢落單到收貨都非常暢順，貨品品質亦非常好，不禁令我再一次對香港的線下零售活動產生憂慮。 當實體店經營困難，商舖的價值就當然受壓。而近日更有香港科技公司聲稱希望夥拍內地電商，要打倒實體零售，進一步搶實體店的生意。商舖的價值與實體店的利潤是息息相關的，因為實體店能為經營者提供高收入的話，經營者就會願意出高價去承租物業，其他有興趣的經營者亦會因應自身的經營狀況，出高價去爭取搶手的位置。 但在電商加入戰團的情況，實體店經營者利潤下降，亦導致能負擔的租金水平亦會下跌，物業的價值亦因此下降。此外，店舖的業主過往以店舖的價值向銀行抵押融資，亦因為上述原因令到融資能力下跌。 筆者的家人近日從電商只是購入數個檸檬，竟然能夠享受專人送上門的服務。在這情況之下，真不敢相信實體商舖的價值，將來會有甚麼起色。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation...

租務管理不只是設備維修與更換的選擇題，更是人與人之間期望管理的藝術。 近日處理一宗租務個案令我深感租務管理不只是設備維修與更換的選擇題，更是人與人之間期望管理的藝術。 事緣有業主將單位租予一個本地家庭多年。近日租客反映洗衣機損壞，該洗衣機應為發展商交樓時的原裝電器，品牌冷門，連名字也難以讀出。由於使用年期不短，業主傾向直接更換，但未必能換回同一型號，同時亦要顧及能否配合現有廚櫃與門板尺寸。但租客態度強硬，要求「維修或更換同款」，並指出當初入伙時洗衣機是隱藏式設計，有廚櫃門蓋面，若新機無法掛門，會影響整體外觀。業主查詢原廠後，單是上門檢查已索價約900元，且舊機能否維修亦成疑；市面同款替代品供應稀少，即使找到，價格亦可能偏高。 從業主角度，租約無註明洗衣機型號品牌，只要提供功能正常機種已屬履行基本維修義務。然而租客立場是隱藏式家電涉及門板連接與櫃身尺寸，新機若無法掛門會影響整體一致性與居住觀感。問題核心，正是「功能可用」與「原有配置一致性」之間取捨。 在這類情況，我建議遵循三步處理：第一，界定責任與期望。檢視租約條款，確認業主對電器維修或更換義務範

最近，筆者再次面臨一個熟悉的物業估算挑戰。尤其在市場上升的初期，反彈尚未真正成型的情況下，追價成交數據的干擾導致市場出現高低成交的混雜，令短期走勢變得相當模糊。此時，市場上既有急於拋售的快走盤，又有趁機追價入市的新高成交，這樣的情況使得估價的走向更加困惑。 首先，我們必須理解，物業估價是一項需要嚴謹判斷和精密計算的專業意見，並非僅僅是一個絕對的數值。市場的多樣性使得存在積極與悲觀等不同的觀點，因此導致估價出現高低之分。要在這樣的混亂中找到方向，除了觀察成交價格的表象外，還應深入研究市場趨勢，比如各類物業價格指數的變化趨勢。參考中原城市領先指數在今年的反覆上升，配合差餉物業估價署的私人住宅單位售價指數的止跌回升，這些種種跡象使筆者更傾向於以積極態度迎接及應對看似逐漸成形的升市。 此外，得益於與同集團前線地產代理之間的緊密聯繫及資訊科技共享，筆者不僅獲得了坊間最新的成交信息，還掌握了預約睇樓數字的上升趨勢、業主叫價(反價)的情況、AI估算值等等。這些皆為筆者對後市走勢的判斷提供了堅實的根據。雖然市場挑戰無法被忽視，但筆者的團隊在快速應變及調度方面，相

當業主與租客因更改租約條款而再立新租約，新租約會否覆蓋原有租約，取決於雙方的明確意圖及新租約的條款。 在香港的租賃法律中，當業主與租客因更改租約條款而再立新租約時，新租約是否會覆蓋原有租約，這取決於雙方的明確意圖及新租約的條款。 首先，如果雙方在新租約中明確表示該租約是對原有租約的替代，且已經達成共識，那麼新租約通常會覆蓋原有租約。這樣的情況下，原有租約的條款將不再有效，雙方的權利與義務將根據新租約進行確定。 如果新租約並未明確表示替代原有租約，或雙方在某些條款上存在衝突，則可能導致兩者同時存在的情況。這樣的情況會導致法律上的不確定性，並可能引發糾紛。 此外，若原有租約中有特定的條款(如終止條款、押金條款等)未被新租約覆蓋，則這些條款仍然有效，可能會繼續影響雙方的關係。例如，若租客在新租約中未明確放棄原有租約的某些權利，則租客仍可根據原有租約的條款主張權利。 為了避免不必要的法律糾紛，建議業主和租客在簽署新租約時，應明確表示新租約是對原有租約的替代，並在新租約中清楚列出所有相關條款，尤其是對於重要條款的修改。 此外，雙方應保留所有相關文件的副本，

若單位經火災後變得不宜居住，業主及租客須商議是否終止租約，並安排清空單位以進行修復.. 踏入秋冬季節，天氣乾燥，火災風險大增。近日新聞報導，多宗火警事故皆與電器故障、吸煙不慎等原因有關。若不幸火勢蔓延至住宅單位，會造成嚴重損失，作為業主，倘若租客於租住期間發生火警，導致物業損毀，責任歸屬便成為極受關注的問題。 有客戶曾遇到此情況。該物業為一間已出租多年的住宅單位，懷疑租客於家中燃點香燭作法事，離開後忘記熄滅，結果香燭燃起屋內雜物，引致火警。幸好並無人命傷亡，但單位嚴重焚毀，結構部分亦受到損壞。 當業主遇上類似事件，需留意兩個主要問題。首先是租務安排。若單位經火災後變得不宜居住，業主及租客須商議是否終止租約，並安排清空單位以進行修復。有些租約條款會列明「暫停租金」或「終止租約」的情況，雙方可依據條款作出決定。其次是損毀責任的釐定。若火警源於租客疏忽，業主可向租客追討損失；反之，若火災由樓宇本身缺陷(如電線故障)引起，業主可能須自行承擔修復費用。 為減低火災風險，租客應定期檢查電器器具，避免室內堆放過多雜物及易燃品。業主亦可考慮為物業購買火險或水浸險

第三季補地價金額大幅上升，反映發展商認為樓市已經走出谷底 近日有報道顯示，政府第三季補地價金額超過26.8億元，比上一季度大升25倍。這些數字反映了甚麼狀況呢？ 作為樓市的主要推動者，發展商對樓市價格的走勢當然有精闢的分析。在補地價的申請過程中，如果發展商認為樓市仍然向下調整的話，它們當然會對補地價金額提出上訴，因補地價的金額和物業價值有直接的關係，所以會選擇持續和政府討價還價。但如果樓市開始逆轉出現回升的話，發展商即取態就會不同。雖然發展商未必可以在樓市最低位的情況下和政府達成補地價共識，但如果它們繼續和政府討價還價的話，那麼可以將補地價金額再向下調整的機會就會大幅降低。 因此，第三季補地價金額大幅上升，反映發展商認為樓市已經走出谷底，加上第三季減息情況基本上落實，所以發展商此時加緊和政府達成補地價協議，希望爭取一個較為低成本去發展它們計劃好的項目。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation 免責條款：本文章内容只反映講者個人意見，並不