【中原估價】租賃強心針

香港住宅租金連升15月，上月租金指數報202.2點，按月升幅擴大至0.6%，續創歷史新高。在租金升勢持續背後，反映市場強大剛性需求。以下從專才、留學生及豪宅3個層面簡單分析租賃市場活躍對樓市支撐作用。

人才效應變購買力

政策扶植下，近兩年內地及海外人才紛湧港，直接導致租金爆升。專才群體特點是收入穩定且屬高素質客群，他們對居住環境有要求。隨租金持續上漲，這批專才在落戶多年後，極大機會因「租轉買」的誘因而入市。目前住宅市場租金回報率約為3厘至4厘，當租金回報高於供樓利息時，專才的剛性租屋需求將逐漸轉化為堅實的買樓支持，為市底提供強大支撐。

淡季不淡的周期性支撐

以往樓市有明顯淡旺季之分，但資料顯示今年1月及2月淡季期間租金均上升，或與留學生提前搶租有關。預計次季隨更多留學生加入，租金升幅可再擴大。學生租賃需求主要集中交通便利的中小型單位(如A、B類單位)，這種穩定租金收入讓投資者(業主)有更強持貨信心，減少急售壓力，穩定物業估值，防止樓價出現系統性下滑。

高淨值人士的價值指標

高端物業(D類及E類單位)在3月表現最突出，按月升1.4%，領先整體市場。例如深灣9號極高層月租8萬元，呎租高見64元，反映高資產淨值人士對香港長遠競爭力的信心。豪宅租金向來有「風向標」意義，當頂端單位價值得到追捧，會產生由上而下輻射效應。大額租金不僅提升了物業的資產淨值，也吸引了本地及海外投資者的目光，穩固了房地產作為優質資產的地位。

租金的強勁表現是樓市的「強心針」。在專才引進、放寬收生比例與豪宅復甦的客源共同驅動下，租金持續走高直接推升了磚頭的投資回報率。這種實質的經濟效益，足以抵銷了部分外圍環境負面因素，成為樓市重拾升軌、由租金帶動樓價回升的最有力支持。

作者為中原測量師行估價部聯席董事張世昌先生

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