鋁窗墜下誰之過?釐清租賃維修責任與法律風險

在香港高樓林立的居住環境下，「空降鋁窗」往往被視為威脅公眾安全的「城市炸彈」。

在香港高樓林立的居住環境下，「空降鋁窗」往往被視為威脅公眾安全的「城市炸彈」。筆者近日處理一宗個案：一名租客的家傭在正常清潔鋁窗時，窗戶突然脫落墜地，所幸未造成傷亡。業主堅持交樓時窗戶狀態良好，且租約規定租客須負責內部維修；租客則強調家傭操作正確。這筆維修費以至潛在的法律責任，究應由誰承擔？責任界定的核心在於判定事故是否屬於「自然損耗」(Fair Wear and Tear)。

根據《建築物條例》，業主有基本責任確保其物業(包括鋁窗等結構組件)處於安全狀態。雖然業主在交樓時履行了視察義務，但鋁窗最致命的隱患——如鉚釘(rivets)鏽蝕、螺絲損蝕或鉸位金屬疲勞，往往藏於組件內部，並非肉眼或簡單啟閉測試所能完全排除。

一般的住宅租約雖然會要求租客負責內部維修，但通常設有「自然損耗除外」的條款。若家傭是以合理且常規的方式進行清潔，而非人為暴力推撞或違規懸掛重物，則該墜窗行為不涉及「使用不當」。若事故主因是零件因長年累月氧化而折斷，這屬於典型的自然損耗，維修責任應由業主承擔。

筆者必須提醒讀者，墜窗不僅涉及維修費用。根據《簡易程序治罪條例》第 4B 條，如有人自建築物掉下掉落物(包括鋁窗)，以致對公眾造成危險或損傷，掉落物體的物業業主及佔用人(租客)均可能面臨檢控。若造成他人財物損失或傷亡，民事賠償金額更是天文數字。

為保障雙方權益，筆者建議採取以下預防措施：

• 定期驗窗：業主應主動聘請合資格人士進行年度檢查，而非僅依賴強制驗窗計劃。

• 保險保障：業主應購買涵蓋「出租責任」公眾責任險；租客應投保家居保險，以轉嫁潛在的民事賠償風險。

• 溝通紀錄：租客若發現窗戶有異樣，應即時書面通知業主，勿自行維修。

總結而言，正常使用下發生墜窗，業主作為資產持有人通常須承擔最終維護成本。這不僅是合約責任，更是社會一分子應盡的公眾安全義務。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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