【經濟日報專欄】賣地成績與樓市辣招 不能相提並論

政府近期的土地出讓成績不佳，其主要原因除了個別地皮的質量外，還在於發展商對未來市場的謹慎態度。早期入行時，我曾聽老業內人士提到，土地出售的成功與否反映了發展商對未來市場的看法。起初我對此不以為然，因為在學習估價時，老師常強調我們無法預測未來的樓價，因此通常會以當前的樓價進行計算。然而，買賣與估價在本質上是不同的，而上述假設在利用剩餘法評估地皮時也存在限制。

地緣政治緊張 港經濟難有起色

發展商以目前樓價購買未來可能上升的地皮時，往往出價較為積極，反之亦然。自疫情以來，香港的經濟並未顯著回升，這與近年地緣政治緊張密切相關。香港過去定位為中國對外開放的橋樑，但目前西方在多個領域對中國施加壓力，香港同樣受到波及。因此，作為一個國際金融中心，香港的運營面臨越來越多的挑戰。我相信在可預見的幾年內，地緣政治的緊張局勢不會緩解，除非香港的定位發生改變，否則若繼續沿用過去的做法，短期內經濟狀況恐難有所改善。在此情況下，發展商不會積極參與投標，且僅僅撤銷相關政策並無法解決根本問題。

另一個影響因素是利率走勢。利率直接影響發展商的投資成本，多數發展商需要融資來參與投標，即使使用自有資金，也需要考慮利息成本。在未來利率何時會調整仍不明朗的背景下，發展商在計算成本時自然會增加考量。預計要到明年年中，利率走向才能較為明確，屆時發展商的投標意願才可能回升。此外，高利率往往伴隨高通脹，這也將推高實際建築成本，從而壓制發展商的投標意欲。

儘管政府推出了不少土地供應，發展商已經有多個項目待售，僅僅撤銷政策短期內可能刺激樓市，但根據最近的數據，這種刺激效果顯得有限。因此，在未見經濟有顯著改善及存貨壓力仍然存在的情況下，除非政府推出的地皮相當具吸引力，否則土地出讓成績預計將持續低迷。

作者為中原測量師行執行董事 張競達先生

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