【中原估價】舊樓的重建潛質

很多人都會認為：愈舊的樓宇，其重建的可行性越高，重建的潛質一定愈高。他們認為重建後，重建項目往往比舊樓高10層至20層，加上新樓呎價一定比舊樓呎價高，甚至以倍數計。

他們認為物業價值只是面積乘以呎價，而兩者在重建後都有所提升的情況下，自己的舊樓重建潛質優厚，價值非凡。筆者絕對不同意這些觀點。

我會嘗試從物業估值的角度去簡單地分析一幢舊樓的重建潛質，當中不涉及考慮背後所帶來的環境、社會或安全利益等。

物業有否增值，或增幅多與少，是從估值上單方面決定重建潛質的最佳指標。這裏牽涉兩項估值：

• （一）舊樓在重建前的價值，即按照舊樓現時的用途下，各單位在公開市場上獲得的出售價。此售價須假設買賣雙方均不考慮任何重建的概念在內。

  
  

• （二）該舊樓坐落之地盤的重建價值，即地皮價值。此估值計算較為複雜，需要考慮重建時最佳之重建模式方案，並計算其在公開市場上的價值，然後再減去當中涉及的重建成本，如建築費、專業費用、項目推廣成本等，及發展商利潤，最後便得出地皮之重建價值。

市場低沉 重建價值不一定高

如果地盤重建價值多於舊樓現有價值，即物業在重建中獲得增值，而該舊樓亦擁有一定的重建潛質。當然，重建價值跟現有價值相距越大，即代表重建潛質越好。但事實上，重建價值不一定比現有價值為高，特別是現時物業市場比較低沉，重建風險較大，發展商相對要求的利潤會較高，故一般地皮之重建價值都會有明顯的調整。

此外，重建後項目之樓面面積不一定比舊樓為多，雖然重建時往往是向上發展，樓層數量是有所提升，但都要考慮覆蓋率、地積比率等因素去決定重建樓面面積。再者，不論什麼項目重建時都要根據城市規劃及地契作依據，兩者可能已經對重建內容有所規限，例如有地積比率或高度限制，即重建後沒有地積比率或樓面面積之增加，那何來重建潛質？

舊樓的重建潛質，並非單憑舊樓現時的樓齡、樓層數量而輕易判斷出來，事實上需要深入研究重建條件，仔細分析計算才可以有結論。

作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生

https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

免責條款：本文章内容只反映講者個人意見，並不代表本公司之立場。中原測量師行並無採取任何步驟核實文章所載的内容，故並不擔保有關内容的完整性及準確性，本公司不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。若閣下對於内容存有疑問，應諮詢專業人士建議。