【中原租務】租約條款能否免除維修責任?

租約一般都會附帶基本電器，遇到損壞亦很難界定是屬於人為或自然損耗

不少業主或有同感，把物業出租以後，不時收到租客通知，物業的設施需要維修，特別是住宅物業，租約一般都會附帶基本電器，遇到損壞亦很難界定是屬於人為或自然損耗，所以往往都產生不必要的矛盾，亦要花金錢時間安排處理。

那麼為了避免每每花費處理維修事項，出租物業時能否與租客訂明租約條款，免除業主各項維修責任？理論上來說，如果雙方同意下，的確可以訂立不包括維修責任的租約，這類租約在工商物業也很常見，業主只以「清水樓」(bare shell)、或現狀交樓予租客，租客需自行處理裝修及維修，不過一般與物業結構相關的責任，這些還是需要業主負責。所以即使業主在租約上訂名不包括物業內部維修，但遇上物業結構問題，例如石屎剝落、漏水、喉管老化等，這些責任亦難以轉嫁予租客。

始終租賃市場也是自由市場，市場上大多數租約均由業主負責維修，如果租金不是特別吸引、或物業有甚麽特色之處，就很難找到合適租客願意承擔。筆者也遇過有客戶要求免除維修責任的租約，而願意接受的租客一定不多，租金亦相對市價有一定折讓，所省回的維修成本都反映在租金上，而且在租客退租的時候，還要面對風險物業狀況未必理想。

其實物業維修保養也是物業投資的一部分，適當的保養可以為物業保持價值，亦較易吸引租客租用，而且租客願意每每報告物業狀況，總比變得殘破不堪時才處理更好。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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