「老賴名單」制度可解決租金拖欠的問題？

租客如有欠租的情況，業主也可以透過法律途徑追討及收回物業。

內地有一套「失信被執行人」制度，俗稱「老賴」，是指經法院認定的「被執行人具有履行能力而不履行生效法律文書確定的義務」的人員，簡單來講例如雙方有簽定有效合約，但其中一方明明有履行能力而故意拖還款項，根據這個制度可以被列入名單內，並受到若干生活上的限制。

筆者經常接觸到不少業主，在出租物業的時候，最擔心的就是遇上「老賴」，如果香港的租賃市場也有類似的制度，相信可以大大減少租金拖欠的問題，亦增加業主把物業放租的信心。

目前香港的租賃市場，除了住宅劏房有租務管制外，其他物業都按雙方自由協商條件。一般發展商的租盤、例如商場舖位等，對租客的甄選會比較嚴緊，例如會要求租客提供財務背景資料、租約上加上個人或銀行擔保等，以減低欠租風險。不過小業主的市場對租客相對鬆散，因為面對其他租盤的競爭，定太多要求只會「趕客」，導致小業主只好勉強承擔風險。

租客如有欠租的情況，業主也可以透過法律途徑追討及收回物業。不過目前的法律程序也需時至少3至4個月，即使收回物業，租客產生的欠款如未能收回，亦需透過其他法律程序例如財產扣押或破產令等才有機會追回，而且法律程序也涉及費用，很多最終也選擇放棄，變相造就「老賴」放任。

現時銀行業也有一套信用評級制度，互相分享資訊以評核信貸風險，一份兩年期的租賃其實也相等於價值至少數十萬的合約，太過自由放任不管只會令風氣惡化。在未有任何監管制度下，業主出租前，只好盡量取得租客的資料，例如入息證明、過往交租紀錄、甚至業主推薦信，減少遇人不淑的機會。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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