【中原估價】短談土地改變用途

許多人對城市規劃改變用途及補地價兩者會混淆不清。

最近有記者詢問我關於特定物業用途變更的問題。在討論過程中，我注意到仍有許多人對城市規劃改變用途及補地價兩者會混淆不清。

根據相關法規，若物業的用途與分區計劃大綱圖中的規定不符，業主可以向城規會申請規劃許可，或甚至提出將大綱內的規劃改變。業主在申請規劃許可或變更用途時，需提交多項專業文件，這些文件包括環境影響評估、交通狀況分析及渠務安排等，以證明擬議用途對周圍環境不會造成不良影響。城市規劃委員會在審核後，若認為符合條件，將會批准相關申請。這些申請通常是開發過程中的第一步，後續還需經歷多個步驟。

發展商得到規劃許可之後，如果改變的用途和當初批地條款有違背的話，就需要向地政處申請修改地契，此過程可能涉及一筆俗稱為「補地價」的費用。顧名思義，補地價的意思就是將修改地契條款後之地價增值補償給政府，即是修改地契前及修改地契後地價的差異。如果地契牽涉一些比較特殊的條款，例如改變用途是由原先的展覽用途改為商業及住宅用途，那麼計算修改地契前的地價就會有一定的複雜性，因此局外人並不能那麼容易去計算得到。

由此可見，當物業發展牽涉要改變用途時，相關的程序就會變得複雜，亦可能會涉及到一筆可觀的補地價費用。

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

免責條款：本文章内容只反映講者個人意見，並不代表本公司之立場。中原測量師行並無採取任何步驟核實文章所載的内容，故並不擔保有關内容的完整性及準確性，本公司不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。若閣下對於内容存有疑問，應諮詢專業人士建議。