【中原估價】舊樓強拍政策之革新

大量舊樓樓齡偏高、維修困難，如未能及時重建，將埋下安全隱患。

《土地(為重新發展而強制售賣)條例》由1999年開始實施，接近27年間條例不斷更新，以迎合舊樓不斷老化且對重建的需求。由最初業權分數須達90%方可申請強制拍賣，然後降低門檻至80%，再到最近重整有關條例，在個別指定地區內，如私人住宅舊樓樓齡達至50年，甚至多於70年，其業權分數門檻已經降到65%至70%，表面上市區舊樓能夠成功重建的機會大了，但強拍申請數字反映事實並非如此。

在2010年，為解決樓宇老化問題，政府將樓齡達50年或以上之強拍門檻由整幢大廈業權分數之90%降至80%，其後在短短幾年間，強拍申請數字不斷飆升，在2012年更加錄得歷史高位57宗申請，當時舊樓買賣市場可謂十分熾熱。其後的五年間，強拍申請明顯回落，但至少每年平均都有約17宗的申請數字。在2018至2020年，在土地短缺、中資發展商南下投地、地價攀升的大環境下，住宅舊樓市場亦從中受惠，強拍申請數字達至另一個高峰，平均每年約37宗。

但好景不常，剩下來未重建的舊樓，其重建發展潛力只會每況愈下，最明顯即是重建後所賺的地積比率不多，或所涉及的大廈單位伙數偏多而導致增加收購重建成本，而至近幾年甚至跌至單位數的強拍申請數字。有見及此，政府進一步修改強拍條例，降低申請業權分數百分比，從而增加發展商積極收購舊樓的誘因。

可惜，舊樓業主並未因為該等政策上的改革而受惠，可能對於他們來說，政策改動後變得較為複雜，間接提高了他們聯售的成本，或變得較為被動，只可以等發展商或市區重建局收購。不過，整體地產市場形勢未明朗化，發展商在拓展新項目時態度亦偏向保守，同時小業主往往不願以低價售出物業，導致發展商與小業主之間的估價期望存在落差，令舊樓重建活動緩慢。

大量舊樓樓齡偏高、維修困難，如未能及時重建，將埋下安全隱患。要打破此市區更新停滯不前的僵局，除了期待樓市明顯復甦外，政府仍須研究如何進一步簡化審批程序、加強教育與協調機制，以促進市區活化發展。

作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生

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