【中原估價】物業景觀如何影響樓價與估值?

影響物業的價值，除了自身的地理位置外，物業的景觀亦是一個重要因素。當筆者還是學徒的時候，師傅已經教導有海景和没有海景的物業的樓價可以有10%至15%的差異。這些差異是建基於過往樓價數據的分析，因此測量師的經驗是非常重要。

測量師雖能精確掌握目標估值物業的景觀現況，卻難以全面掌握參考數據物業的實際視野。因此，進行物業之間的差異比較時，往往高度依賴測量師過往對該類物業的觀察與經驗。

隨着科技的演進，新一代的測量師要掌握物業的景觀已經比過往容易。首先，網上地圖提供的實景，領導測量師對物業周遭的環境已經有一定的了解，而近年政府亦有大量公開數據及大眾，例如不久前推出的「三維數碼地圖（Open3Dhk）」，更令測量師可以全方位了解物業享有的景觀，就算一些偏遠的地方例如西貢的村屋也可以利用到這些數據。

另外，筆者所屬的集團更與政府及香港大學合作推出了「窗景」及「開揚指數」，暫時集團提供了中原城市指數成份屋苑的單位景觀，相信日後會推展到香港所有物業，而「開揚指數」則能為物業提供客觀的數據指標，兩者都能方便測量師去分析及比較物業之間的差異。

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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