【中原估價】物業估價的專業界限與前設

物業估價的專業界限與前設

近期赤柱豪宅項目「One Stanley」個別獨立屋疑因鋼筋配置與圖則不符及樓板施工質量等問題，引發屋宇署介入調查及市場高度關注。筆者亦收到銀行相關風險管理部門對事件的查詢，表達對物業估值影響的關注。其實此類單一事件的施工質量爭議，並不會對測量師行每日執行的常規物業估價(property valuation)工作帶來根本性影響。

首先，產業測量師(Estate Surveyor / GP)與註冊結構工程師(Registered Structural Engineer, RSE)屬於完全不同的專業領域。產業測量師因應估算需要進行現場視察時，主要透過目測(visual inspection)評估物業的狀況、間隔及周邊環境；而進行專業的結構安全測試或破壞性檢測，非產業測量師的專業範疇，亦非其職責所在。若委託方(Instructing Party)對物業的結構安全或建築質量有所疑慮，一律會建議其另行諮詢相關的工程專業人士。

其次，物業估價報告嚴格建立在一系列常規的「估價假設」(valuation assumptions)及限制條件(conditions/limitations)之上。這些前設均是按照香港測量師學會(HKIS)及英國皇家特許測量師學會(RICS)等專業指引下統一進行。除非客戶特別要求或另有註明，估價報告均會假設物業結構良好、符合《建築物條例》，且不含隱蔽缺陷或未經批准的改動及加建等。若日後證實物業存在隱蔽的結構問題，相關的專業或法律責任應由相應的建築工程團隊承擔，而非產業測量師。

物業估價的核心在於反映市場整體供求與客觀認知的「市場價值」(market value)。對整體物業市場而言，此類事件僅屬個別施工與監督爭議，並不代表市場機制失靈。因此，專業估價服務依然會在既定的標準框架與假設下客觀運作，不受單一獨立事件動搖。

作者為中原測量師行估價部聯席董事張世昌先生

https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

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