最近筆者跟客戶就一宗半新盤住宅物業估價意見僵持不下，各執一詞。源於該物業最新估值較3年多前一手入價有所折讓，可客戶卻有感年初通關後住宅市況已見反彈，市底亦非太差，難以理解及接受貶值事實。筆者也只能無奈地按近期成交數據娓娓道來客觀估算基礎，心裡納悶著：「從來都沒有物業只升不跌啊！」
翻查2019年中同期的中原城市領先指數報約188點，跟上周最新報約167點比較，4年間市況已由高位反覆下調超過10%。雖然該樓市指數並不能說明一切，一來組成指數的成交數據只涵蓋部分大型屋苑，並不代表全部物業群；二來個別屋苑的呎價發展有其自身獨特性及地區性，亦未必完全跟隨大市，但指數的走勢卻有著高參考度。再細看差餉物業估價署私人住宅各類單位售價指數，於所有類別中，今年4月報354.2點，跟2019年4月報392.3點錄得約一成跌幅。兩項指數走勢都明確顯示著樓市下行事實，物業估價的相應調整自然就無可爭辯。
客戶還作出最後的抵抗，說近來「旺」了很多，甚至拿來某紙媒的報道說今周成交量對比上兩周均錄得五成增長為證據的標題，說旺市下沒有理由需要下調物業估值。筆者對這個「旺」字最為無奈, 唯有再三向客戶解釋，市旺背後的解讀有很多，需要略為咀嚼。依最近大市形勢看，頂多是「量升價平」。今年初樓市經歷短暫的小陽春後就進入整固期，二手交投量一直於低位徘徊，買賣雙方持續拉鋸膠著，觀望態度甚濃，樓市反彈乏力。
再看客戶提供的紙媒報道，原來是某屋苑成交量由上兩周各2宗，變為今個星期的3宗，增長五成看似不錯，但當追溯到2019年中同期每周交投量直逼10宗，可想而知市況並不能同日而語，還未計及內文顯示最新成交呎價下跌的事實。有時候，當你肯略為用心分析一下樓市新聞，就會知道沒有只升不跌的神話。
作者為中原測量師行估價部聯席董事 張世昌先生
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