【中原估價】強拍流拍的原因

近日市場上有文章指出，放寬強制拍賣(強拍)門檻未有如期加快私人市場的重建步伐，並歸咎其中一個原因是土地審裁處批出強拍令時，往往依據兩三年前申請時的估值來定出較低底價。針對相關觀點，本人想從測量師的角度作出澄清。

在發展商提出強拍申請時，確實需要向土地審裁處提交估值報告。該報告最主要的用途，是在於證明申請當刻該地段內各單位的現時市值比例，至於最終的拍賣底價，通常會在約兩年後進行審訊時，根據當時最新的市場狀況再作決定。雖然拍賣底價並非直接以兩三年前申請時的估值來釐定，但地段上單位的現值確實會隨着時間與市況轉變而有所不同，特別是當申請強拍的樓宇同時牽涉住宅及地舖時，這種價值變化會非常明顯及重要。

單位現有價值的比例，直接決定了日後強拍成功後，各單位業主按比例所能分攤到的拍賣金額。在過往市況，商舖物業的價值往往比樓上住宅高出數倍；但隨著近年整體經濟環境轉變，舖位價值的跌幅遠高於樓上住宅項目，導致舖位業主按比例分攤出來的金額出現大幅縮水。而發展商大多是靠集齊樓上住宅的業權分數來達到申請強拍的門檻。如果在申請期間，住宅與舖位的現有價值比例出現大幅改變，甚至嚴重偏離最初的財務估算，對發展商而言，繼續進行強拍可能已不符合商業效益，或寧願選擇流拍，這才是導致部分強拍重建項目流拍的原因。

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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