「簡樸房」新制起步 投資者何去何從？

在香港高樓林立的居住環境下，「空降鋁窗」往往被視為威脅公眾安全的「城市炸彈」。

近年本港住宅租賃市場在內地生與外地勞工（外勞）的需求支撐下，表現極為強勁。根據差餉物業估價署最新數據，私人住宅租金指數已連續多月創下新高；而反映二手租市的中原城市租金指數（CRI）在2026年上半年亦累升3.87%，創下9年來同期最大升幅。在強勁的租金回報誘因下，不少舊樓業主依然鍾情分間單位（俗稱劏房）的投資價值。

然而，隨着政府正式推行「簡樸房」規管制度，物業投資者正站在十字路口：究竟應斥資改裝單位以符合法定標準，還是索性將物業還原為普通標準住宅出租？

過去市場普遍憂慮，若要符合防煙門、獨立水電錶及最低面積等「簡樸房」要求，改裝費恐動輒數十萬元。不過，根據房屋局近日在九龍城展示的樣板房實例，以及首批獲認證單位的業主分享，只要原本單位底子不差，加裝消防設備、通風百葉門及獨立錶箱的工程費平均僅需約2.5萬至5萬多港元，造價遠低於市場預期。對於手持舊樓的投資者而言，這絕對是一個極具參考價值的成本指標。

不過，投資者在計數時亦不能忽視兩大限制：

 * 採光與通風標準：「簡樸房」法例規定每間房必須設有可開啟、具備自然光及通風的窗戶。部分「長條形」或單邊少窗的舊樓單位，在實務設計上難以分割出間間有窗的佈局，盲目改建只會得不償失。

 * 大廈公契（DMC）限制：過去部分投資者傾向在大型屋苑（如沙田第一城、嘉湖山莊等）進行分間改裝。然而，中大型私人屋苑的大廈公契規管甚嚴，大多禁止分拆單位或擅自改動喉管。業主動工前必須查清公契條款，以免因違約而面臨法團訴訟或釘契風險。

面對「簡樸房」時代的來臨，投資者應審視旗下物業的先天條件，切忌盲目跟風。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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