樓市於2月底全面撤辣, 稅項成本及交易限制相對減少,而前景仿似逐漸明朗下, 投資者紛紛回歸物業市場, 尤其以住宅樓為甚, 新盤市場更獨佔鰲頭。然而, 經過早兩、三個星期的衝刺, 二手市場方面略顯力有不逮, 交投速度漸見放緩。究竟這波一手小陽春能帶領樓市走多遠路?
撤辣後, 樓市氣氛迅速升温, 一二手物業買賣急增。根據田土廳紀錄, 3月整體樓宇買賣登記宗數錄5,013宗, 按月升超過5成, 創近10個月新高統計。而一手私人住宅方面, 成交量就按月大幅增加超過三倍。發展商趁市旺積極推售新盤及貨尾無可厚非, 畢竟大家都捱過了寒冬, 全撤辣就好比春回大地一樣溫暖。但時移勢逆, 一來今天息口已飆升至較高水平, 各持份都不再能夠享受低息時期的紅利, 二來香港的經濟環境亦已大不如前, 樓價較2021年高位回落超過2成。
簡單說, 就是發展商要開盤, 亦要放得起身段, 遷就購買力, 以貼市價、低價、甚至乎蝕賣才有望凝聚到買家。舉例一個港島南區新盤, 比同區半新盤低兩成開價, 「深水炸彈」一落, 才成功收近2.8萬票, 風頭一時無兩, 就算再加推, 也不敢貿然大幅提價, 足見發展商步步為營, 生怕打斷復甦勢頭。但對於準買家來說, 此刻上車全新盤就變得更可取, 始終二手業主只要沒有資金壓力, 就沒有割價急售的需求, 此消彼長, 若有開價更親民的新盤, 何樂而不為?
新盤開價親民 成交按月倍增
無可否認, 從來政策對於樓市走勢都極具影響力。以往當局透過各類調控措施去改變供需平衡, 進而影響樓價和交易量等, 達致某些壓抑目的和推動健康發展。 千呼萬喚終於迎來全面撤辣, 再加上政府提振救市, 樓市比預期更迅速反應, 一手市場立即被點燃起來, 發展商悉數盡推積存新盤, 成交量按月錄驚人倍增。
但如此澎湃的反彈會否再次觸動當局神經, 帶來需要撲火的反效果, 財爺曾表示隨時可重新引入調控措施, 擔心真的並非無病呻吟, 準買家需要密切留意市場走勢。另外需留意, 樓市從來與銀行都有密不可分的關係, 金管局早前雖調整按揭成數上限和取消額外200點子壓測要求, 對銀行體系來說固中風險仍較可控, 但一日息口未真正回落, 資金成本持續高企下, 按揭這盤生意的利潤還是「計唔掂數」, 銀行對新做按揭的取態和積極度亦值得準買家入市前多加關注, 免失預算。
作者為中原測量師行估價部聯席董事張世昌先生
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