近月多幅地皮相繼流標後, 旺角洗衣街商業地竟然以低市場估算下限16%的47.29億元售出, 每呎樓面地價(Accommodation Value)低至3,103元。地價頓時震撼業界, 亦引爆各種猜想, 發展局隨後為事件降溫, 回應指所有政府賣地項目都經過專業測量師負責, 權衡實際發展基礎及最新市況後評定出地皮底價估值, 當收到觸及底價基準的入標價後才會出售, 以確保符合推地進程及獲取合理回報。
有部份輿論認為, 發展商普遍對後市的睇法較最近趕上車的買家審慎, 從流標的情況可見一斑, 但筆者更傾向相信當局對造地的決心似乎有所轉變, 對於批地更有硬提速的跡象。 言猶在耳, 港鐵(0066)早前剛巧宣布與運輸及物流局就東涌延線採用新補價機制達成協議, 一改以往沿用不計鐵路因素下的Greenfield Site來計算地價, 新機制採用已計及鐵路的Brownfield Site加上設置固定金額差距來協助評定所需補地價的金額。
簡單說, 於市升時, 因補價成本同步上升或能驅使港鐵比以往加快推地; 於市跌時, 新機制就築起保護傘(保障足夠的資助)推動港鐵不用擔心資金短缺而繼續發展其鐵路物業項目。 新遊戲規則的實際成效或需時日驗證, 但對於加快造地、提高住宅供應量或多或少具有正面推動作用。 傾向重量不重質
踏入2023年, 先後已有3幅地皮宣告流標, 雖然3幅地皮各有其自身原因而流標, 其中都離不開發展商仍在測試政府底價, 但短短一個多月內連續出現3次流標的確為市場帶來相當不良觀感, 政府自然明白箇中風險。
通關後經濟活動以及樓市剛在復甦初期, 信心脆弱得還處於一擊就碎階段, 為免澆熄這股反彈勢頭同時需要提速增加土地供應, 旺角洗衣街商業地以每呎樓面地價不足4,000元批出就不難理解了。由再早前的安達臣道商業地到最近洗衣街地皮, 批出每呎樓面地價才僅僅2,684元以及3,103元, 以往這個呎價連新界區工業地都未必投得到, 預期未來當局若對地皮底價有著更低的接受程度, 無疑將有利加快推地進程, 可賣地收益就難以理想了。
筆者當然相信政府的測量師會對地價有著專業的計算, 但對怎樣平衡公眾利益、提高供應量以及善用寶貴的土地資源, 這議題從來都不是簡單的一課。
作者為中原測量師行估價部聯席董事張世昌先生
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