從「送樓伯伯」看長者資產管理

若擔心跨地管理物業力不從心，市場上亦有許多成熟的專業物業管理及代管服務

最近電視節目報道的「坪洲送樓伯伯」事件，在全港掀起熱烈討論，亦為本地物業投資者及廣大業主敲響了長者資產管理的警鐘。事件中，一名獨居無兒無女的坪洲老伯，出於對鄰居的盲目信任，期望對方能照顧自己的晚年生活，竟將名下唯一的物業以「贈與」(gift)形式過戶予鄰居。豈料業權到手後，對方態度大變，令老伯面對臨老失依的悲慘困境。

作為房地產專業人士，筆者看過無數物業交易，深刻明白在法治社會中，涉及物業業權的決定必須極其審慎。長者手持物業，根本毋須寄人籬下或孤注一擲，市場上已有諸多成熟、合法且有保障的理財工具，能助長者活化資產，確保晚年無憂。

對於希望「原區安老」的長者而言，香港按揭證券公司(HKMC)推出的「安老按揭計劃」(逆按揭)是最具法律保障的選擇之一。透過這項計劃，長者可以將名下已供滿的物業作為抵押品，向銀行申請逆按揭，並在固定年期內(如10年、15年、20年)或終身每月領取穩定的「年金」收入。最重要的是業權與居住權兼得，長者在領取年金的同時，依然可以繼續居住在該物業內，安享晚年，毋須擔心流離失所。根據現行政策，若長者滿足特定條件(如步入高齡或有照料需要)，更可申請將該物業外借放租，實行「一邊收年金，一邊收租金」的雙重收入模式，進一步優化現金流。

近年，隨著粵港澳大灣區「一小時生活圈」的成熟發展，不少本港長者選擇轉往大灣區(如深圳、中山、珠海等)養老。

長者完全可以採取「香港物業放租，大灣區租屋居住」或「市區大屋換新界細屋」的策略，將原本市區的大單位以高價出租，獲取可觀的每月租金收入。利用這筆租金，一部分用作支付大灣區或新界區較小單位的租金，餘下的差額則直接轉化為每月可支配的養老生活費。

「坪洲送樓伯伯」的悲劇令人惋惜。此外，針對有意將本港物業放租、移居大灣區養老的長者，若擔心跨地管理物業力不從心，市場上亦有許多成熟的專業物業管理及代管服務。將物業交由信譽良好的專業地產代理或資產管理公司代為跟進，由挑選租客、定期收租到維修保養均有專人打點，既可大幅節省長者往返兩地的時間與精神成本，更能有效避免因租務條款不清而引發的法律糾紛。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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