【中原估價】外賣平台對舖租衝擊

隨著科技進步和消費模式的轉變，外賣平台在全球範圍內迅速崛起，改變了傳統餐飲業的經營生態。筆者最近在國內首次使用外賣平台，體驗到其高效的服務質量。

而在香港長假期期間，亦嘗試了本地外賣平台，服務同樣令人滿意。尤其在居住的屋苑，觀察到大量外送員頻繁進出，運送食物至各住戶。這場景促使筆者思考：外賣平台的普及對餐飲行業的經營模式及商舖租金帶來了哪些深遠影響？

假設一間餐廳有20張餐桌，正常情況下可接待80位顧客。若該餐廳經常客滿，外賣平台的出現可能為其帶來額外收益，因為外賣訂單能夠擴大餐廳的客源。而對於生意一般的餐廳，外賣平台的影響則可能更為複雜。假設原本的80位顧客中，有40位轉而透過外賣平台訂餐，堂食顧客減半至40人。雖然餐廳的總收入可能維持不變，但其盈利能力卻因外賣平台抽取的佣金而下降。此外，外賣平台的高效配送服務可能進一步吸引顧客選擇外賣而非堂食，從而降低餐廳對大型營業面積的需求。

商舖租金 成市場結構性壓力

這種趨勢對餐廳的空間需求構成直接影響。傳統餐廳通常需要較大的樓面面積以容納堂食顧客，但隨著外賣訂單的增加，餐廳對座位數量的需求減少，部分租金支出變得非必要。餐廳經營者可能因此採取兩種策略：一是搬遷至面積較小的舖位以降低租金成本；二是與現有舖位的業主協商減租。不過由於餐飲業高度依賴地點的品牌效應和顧客基礎，尋找合適的新舖位並非易事。因此，向業主爭取租金減免往往成為更實際的選擇。

對於需要大面積經營的傳統酒樓，這種影響尤為顯著。以筆者近期點選附近酒樓外賣點心的經驗為例，除非在節慶等高峰期，酒樓的座位使用率往往偏低。隨著外賣訂單增加，堂食顧客減少，酒樓的空置座位比例上升，租金壓力隨之加劇。酒樓通常承租的都是高租金的大型舖位，若無法有效利用空間，經營成本將顯著侵蝕盈利能力。

外賣平台的普及不僅影響餐飲業的經營模式，也對商舖租金市場構成結構性壓力。過去，投資商舖以收取穩定租金被視為長期財富累積的可靠方式。隨著消費者行為轉向線上購物和外賣服務，傳統零售和餐飲業對實體店面的需求下降，商舖租金水平面臨下行壓力。這種趨勢可能終結「以舖養家」的時代，迫使業主重新評估租金定價策略。

外賣平台的興起反映了消費模式的根本性轉變。隨著消費者越來越依賴便捷的線上服務，出外用餐的目的可能從滿足基本飲食需求轉向社交和體驗。餐廳經營者需要適應這一變化，通過優化外賣服務、縮減營業面積或開發新的商業模式來應對挑戰。同時，商業地產市場也需調整策略，以適應零售和餐飲業的新需求。

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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