租務管理不只是設備維修與更換的選擇題，更是人與人之間期望管理的藝術。 近日走在尖沙咀或銅鑼灣街頭，不難發現昔日租金昂貴的「舖王」依然大門深鎖。根據差估署及中原地產的最新數據，本港核心區街舖空置率仍處於高位，部分位處二線街道的舖位甚至已空置超過12個月。在北上消費成風及電商衝擊下，傳統零售及餐飲業正經歷深刻的結構性轉型，經濟過渡期的陣痛顯而易見。 然而，「東邊落地西邊起」，當傳統零售疲弱之際，教育相關產業卻異軍突起。近期傳媒均報道，不少資深投資者正積極將工廈或舊酒店改裝為「學生公寓」。這股熱潮背後，離不開政府政策的強力支持。隨著政府積極搶人才，並宣布將資助大學非本地生限額由20%倍增至40%，預計未來數年內地及海外學生將大舉湧入。 值得留意的是，除了高等教育，近年決定來港參加DSE考試的內地生亦顯著增加。這批新來港人口，特別是內地研究生及修讀短期課程的專業人士，對居住環境有極高要求。由於各大院校宿位長期供不應求，大學周邊如紅磡、西營盤及沙田區的私樓租金表現異常堅挺，租金回報率甚至優於中小型住宅。 筆者認為，教育已不再僅是傳統的教學活動，更是一門龐大

雖然香港與中東地區相距甚遠，戰事對我們的直接安全風險較低，但若然以色列與美國對伊朗之間的衝突持續或惡化，將無可避免對港人的日常生活帶來實際影響。從能源價格(油價、電費)、物價、金融市場波動與供應鏈中斷等經濟管道，繼而改變日常旅遊習慣、社會情緒等，對經濟與生活層面的間接衝擊絕對不容忽視，而對樓市又會產生甚麼連鎖反應呢？ 首先，油價與能源成本上升會推高通脹，令地產項目的營運成本增加。當中，物業管理、建築材料和運輸成本上揚，為避免壓縮營利，新盤售價與租金可能會被逼推升。其次，金融市場避險情緒升溫，資金配置趨向保守，若環球波動加劇、息口走勢轉趨不明朗，銀行借貸審批或更趨謹慎，按揭條件與利率波動亦可能影響市場信心與交投氣氛，為樓市增添觀察情緒。 然而，中東衝突雖帶來短期波動與不確定性，但香港憑藉穩健制度、國際樞紐地位、整體風險相對較低，反而具備強勁避險優勢，資金更傾向泊入香港的物業市場。若衝突持續惡化，則有機會令在衝突地區的人才專才湧入香港，進一步支撐樓市長期基本面與需求韌性，亦會帶來正面作用。在前景不明朗的情況下，投資者要懂得為最壞情況作適時部署。...

不同的國家都有不同的資產增值稅計算方法，但大致的計算原則都是以移民一刻物業的價值為基礎價值。 近期物業市場稍為回暖，不少已移民海外的業主，都悄悄回港把握這次機會將手上的物業出售套現。成功賣樓後，需要向已入籍的國家之稅務機關報稅，申報因最近售出後所須繳付的資產增值稅。 不同的國家都有不同的資產增值稅計算方法，但大致的計算原則都是以移民一刻物業的價值為基礎價值。跟最終真正的出售價作對比，如出售價比基礎價值為高，即當中涉及增值並需要繳付增值稅。相反，如出售價比基礎價值為低，即不涉及增值，亦無需繳付增值稅。 大家面對的問題是：如何得知移民一刻自己擁有物業的價值呢？該價值由誰來決定呢？在申報資產增值稅時，申報者有需要聘請專業的產業測量師為其物業進行估值，當然是追溯至移民該天其未賣物業的價值。這追溯期可回顧至該大廈落成後的任何一天，所以申報者不用擔心因移民已久而查不到物業估值。 其實，除了資產增值稅外，申報遺產稅時，也需要向稅務機關申報在繼承該天物業之價值。 作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生 https://www.centalinesu

最理想的情況當然要先行了解合約內容，才作出合適的安排。 租務市場上如果要提早終止租約，雙方可根據合約條款在非固定合約期內，按照合約條件作出單方面通知，即可在指定日子終止合約。但由於通訊軟件盛行及方便，往往疏忽合約要求，沒有給予對方足夠的通知期及所定明的通知方式下強行退租，這很可能會導致退租無效。 在退租通知書上常見的失誤，例如業主租客雙方沒有根據合約列明作出合理通知，除了用訊息代替正式書面通知外，更多是誤解退租通知期內容，他們只知道合約上是一年「生約」、一年「死約」的租約，即是在第11個月發出通知，但合約則可能是多變的 「 12+1 」 ，即是滿了12個月後方能通知對方有關退租事宜。亦有人認為掛號信寄出退租通知會較傳統平郵寄出更確實，但因對方沒有處理掛號而作通知失效。 最理想的情況當然要先行了解合約內容，才作出合適的安排。如有任何程序上題及退租通知書的內容，應先行查詢合資格人士資訊，再安排指定程序，免失預算。 作者為中原測量師行 租務管理部經理 梁焯峰先生 https://www.facebook.com/centalinesurveyors .

相信政府此舉是希望壓抑炒風，令到復甦的樓市不會過分升溫。 新一個財政年度的預算案終於出爐，大家期待的寬減印花稅反而因減得加，財政司司長決定將1 億以上樓價的印花稅由原來的4.25%上調至6.5%。財政司司長坦言過億的物業成交只佔樓市大約0.3%，但相信政府此舉是希望壓抑炒風，令到復甦的樓市不會過分升溫。 筆者認為，上調價值逾1億元物業印花稅稅率影響最大的應該是一手的豪宅，因通常這些物業都是以業權轉讓形式出售，一定會受新的印花稅措施影響。但對一些超級豪宅的二手市場來說影響比較輕微，因為這些物業通常以法人公司持有，在仍然有「辣招」的時候，買賣已經以公司轉讓的形式來規避「辣招」，因此新的印花稅措施應該影響不到這些物業的交投。 提到買賣公司，其實測量師要為這些超級豪宅作估價的時候是非常困難。由於很多這些物業交易都是以買賣公司形式來進行，因此市場未必掌握到雙方交易的底蘊，例如作價或公司本身有沒有負債存在。要蒐集可知比較的成交作對比的時候就非常困難。 作者為中原測量師行執行董事張競達先生 https://www.centalinesurveyors.com.

租務管理不只是設備維修與更換的選擇題，更是人與人之間期望管理的藝術。 政府就「簡樸房」規管邁出重要一步，相關登記制度正式開始。根據安排，登記期為期1年，在限期屆滿前，現有劏房業主必須清楚交代去向：是選擇繼續經營並進行登記及日後認證，抑或停止出租，把單位還原原有間隔，或改以其他合法方式出租。換言之，今次登記並非純粹行政程序，而是逼使業主重新審視其物業的經營模式。 那麼，哪些單位需要登記？根據條例，大致可歸納為兩個原則。第一，單位的實際間隔與屋宇署原本核准圖則不同，並被分間成兩個或以上單位；第二，該等分間單位是以兩份或以上租約，分別、獨立出租。簡單而言，只要單位曾經改動間隔，分成多個單位，並以多於一份租約出租，便屬於需要登記及日後申請簡樸房認證的範圍。若未有完成認證而繼續出租，便屬違法。 市場存在容易被忽略盲點。例如業主把單位出租學生合租，是否需要登記？關鍵仍然回到上述兩個原則。首先，要看有沒有改動原有間隔。早前有報道，沙田某屋苑業主把原本三房單位改成五房，這情況已符合第一個原則；接著要看第二個原則——出租方式。如果該五房是以多於一份租約分別出租，便

租務市場維持穩步增長，租金水平相對硬淨，為投資者提供較清晰的現金流預期。 近月本港住宅物業交投明顯轉旺，二手睇樓量及成交宗數均見回升，市場氣氛較去年活躍。除自用買家外，亦不乏投資者重新入市，積極物色具潛力的住宅單位。箇中原因，與樓價自2021年高位回落後已累積一定調整幅度有關；在經歷一段下行期後，近期價格走勢轉趨平穩，個別地區更出現由低位回升的跡象，令部分買家相信「底部已現」，入市意欲自然升溫。 另一方面，租務市場維持穩步增長，租金水平相對硬淨，為投資者提供較清晰的現金流預期。坊間不少意見認為，若利好因素延續，樓價上行趨勢或可持續，因此不少準買家開始鎖定「性價比高、租金回報理想」的單位，尤其是交通便利、配套成熟及租客需求穩定的屋苑，更成為焦點。 在投資取向上，部分買家會傾向購入「連租約」的物業。此類單位的優點是可即時承接租金收入，減少空置期及重新招租的不確定性。按普通法原則，物業轉讓後，原有租約的權利與責任一般會隨業權一併轉移至新業主，通常毋須與現有租客重新簽訂新租約，操作上相對直接。 不過，購入連租約單位亦須審慎把關。買家應確保租約已妥為加蓋印

早前筆者與銀行內部例行交換今年的業務意見，緣於PAPT(置易付物業交易支付安排)將逐步擴展至二手住宅買賣，意味著相關按揭估價報告的工作流程亦將會發生些微變化。隨著此新安排的實施，測量師行在估價報告製作過程中少不免仍來一些新挑戰。 首先，PAPT系統的引入令物業交易過程更加高效和安全。由於支付及交易流程順暢，買賣雙方能在更短時間內完成交易，這將直接影響到測量師行承辦按揭估價的工作節奏。傳統上，估價報告的完成時間會受到多種因素影響，例如承按物業的複雜性、各持份者的配合程度等，但現在，由於交易過程的縮短，測量師行必須迅速適應這一變化，加快報告的製作速度來配合提早了的貸款提取日。 面對加快製作報告的要求，測量師行需要迅速優化及管理好按揭估價業務流程，以確保緩衝時間相對收窄下物業估價報告的準確性及時效性。此外，隨著新安排或有助提升交易量，測量師行亦會使用更多新科技來應對，例如內部系統升級、導入AI模組等，令估價工作更快更切合客戶的需求。 作者為中原測量師行估價部聯席董事張世昌先生 https://www.centalinesurveyors.com.hk/