暑假時份正值租務市場旺季,有不少租客都會選擇這個時候找租盤搬屋,而且近年多了不少內地來港的「港漂」,無論是來港讀書或是工作的,大部分都會選擇先租樓安定下來。
由於不少租客屬於租務市場新丁,往往都租住了一陣子以後才發現問題或出現糾紛,例如當租住計劃有變想提早退租時,簽了死約就難以解決。
一般市場上的住宅租約,有所謂的「生約」及「死約」。簡單來講租約的租期內,沒有條款予雙方解除租約,就是死約,簽约雙方需在租期內執行租約條款,直至租期完結。「生約」則相反,租約條款包括退租條款,予雙方在指定的條件下解除租約。
如果簽了死約,但不幸計劃有變想退租,應該怎麼處理?按照合約精神雙方照理不能隨便解除,如果租約上沒有條款容許解約或賠償的情況下,唯一的方法就只可以透過雙方協商解決。
雙方可按照自身情況,協商一個雙方都同意的解約條件,例如可以要求一個金額的賠償,或要求租客負責尋求新租客取代,甚至可以雙方無條件斛除。總而言之需要解除租約屬不情之請,可以好好透過溝通讓對方了解自己的難處,並協商解決方法避免違約或法律程序。
業主亦可以好好考慮租客的難處及衡量風險,始終租客一旦沒有其他方法,最大的風險就是欠租違約,業主要追討損失及收回物業或需花費時間金錢成本。
作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
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