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【經濟日報專欄】甄選租客勿馬虎 防凶宅危機


住宅租務細節 不能輕率


最近復活節期間,有一套港產片上映,故事內容大概講述一個住宅大廈內發現屍體,故事中的業主擔心物業價格因此下跌,於是合力想盡辦法把屍體從大廈搬走。電影說故事算是黑色幽默的手法,用看似很瘋狂的行為,諷刺香港社會對追求物業的價值觀。


雖然電影故事內容有誇張及瘋狂之處,但當中就「凶宅」的描述也不無道理。電影中的主角擔心報警之後,大廈名稱、座數甚至樓層將有機會被媒體報道,一旦被標籤成為「凶宅」,物業在市場上就難以出售,樓價亦受影響下跌30%,而且銀行亦較難批出按揭,就算批出亦未能借得高成數按揭。另外除了涉事的單位之外,同層甚至附近的單位價值亦受影響。香港人窮一生的積蓄購入物業,如果價值受到影響也不怪得會令人瘋狂。 凶宅沒明確定義 沒官方記錄

現行法例上其實沒有就「凶宅」作出定義,就常理理解如果物業發生命案,涉案單位自然成為凶宅。但有些情況則難以判斷,例如單位住戶跳樓自殺,究竟是跳出的地方、跌下的地方、還是居住的地方算是凶宅?這些都是沒有明確的定義,不需要在土地註冊處登記,亦沒有官方的機構記錄下來。


《地產代理條例》規定下,並未有要求物業代理必須訂明物業是否「凶宅」,不過根據地產代理監管局的《操守守則》,物業代理必須盡一切努力去查證客戶的查詢,所以當客戶查詢物業是否發生命案時,代理亦有責任去盡力查證。因此物業代理一般會向物業業主查證,然後再查看媒體報道,一些非官方的凶宅資料庫,甚至向管理處查詢。


相反的情況,當自己的物業被標籤為「凶宅」的時候,因為市場上沒有一個官方的資料庫,萬一被錯誤記錄,實在沒有什麼方法「洗底」。筆者遇過一個個案,客戶購入物業自住多年,當初購入的價錢亦合理,銀行按揭亦順利批出,但最近打算放售物業的時候,被代理告知系統內記錄該單位為「凶宅」。客戶堅信自己的物業沒有發生過命案,但根據不同報章報道間接顯示了大廈的樓層及座數。這個個案很難判斷誰是誰非,但對該物業的買賣做成一定影響。


投資物業其中的目的就是希望物業價值可以提升,如果把物業出租亦會面對以上風險,所以在甄選租客的過程絕對不能馬虎,如果找到一個固定的好租客亦應該盡量保留。不幸的事件沒有人希望發生,就算做足甄選租客的工夫,也難保不會出現意外,作為業主亦可以定期與租客保持良好溝通,了解租客的需要,以及物業的使用情況,可以避免風險發生。


作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生



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