【中原估價】實用率解析

顧名思義，實用率的意思是指實際佔用的面積（實用面積）除以該單位的建築面積之百分比。實用率越高，代表該單位可佔用的實際面積越大，合理地比較受歡迎。

實用率對較年長的置業人士、投資者或地產經紀絕對不陌生，因為以往的地產樓盤銷售廣告上，只會顯示各單位的建築面積，另外就一定會標榜其實用率，特別是地產代理店上的二手樓盤廣告，「實用率90%」根本就是一個賣點。

直至2010年，政府開始建議規管一手樓宇買賣，當中有建議以實用面積去計算呎價，此建議初時反對聲音較多，原因是當時大家都「習慣」以建築呎價去比較物業的價格，如果改用實用呎價的話，會因各屋苑或大廈的實用率不一樣而造成混亂。當然，這只是習慣問題，現在反思利用實用呎價去比較每個單位的實際佔用面積之價格，可能會較為合理！

另外，以往的一手樓盤多數為屋苑式，實用率偏高；相反現在的一手樓之地盤不少從合併舊樓而成，地盤面積較小，導致一手單位實用率極低，甚至只有接近五成。

作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生

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