估算特色戶

最近筆者跟個別銀行風管處及營運部商討某些全新盤的部分特色單位開價時，總會遇到一些意見分歧，當然都離不開叫價偏高的問題。在此，筆者略為分享一些估價上的心得。

一般而言，每當有全新盤開賣又或是推出新的價單時，估價部門總要細讀上載的各項文件，當中包括銷售的單位價格、不同的付款方案、折扣優惠和會籍優惠等等。就算是同一個發展項目，也會有因為推售時期不同，而出現不同的價單價以及付款優惠，所以每一張上載的價單都需要重新估價。標準典型戶的價錢當然容易估算，離不開參考同區同類型開側的成交呎價，但一些特色單位例如連平台戶、頂層連天台戶、複式戶、特高樓底戶等等，就需要額外花心機了。

首先，仍可參考同區同類特色戶的實際呎價再作相應微調，例如當估算兩房連天台戶時，會使用附近相似樓齡的頂層天台戶成交呎價做直接比較。其次，亦可研究這類連天台特色單位於其他屋苑的過往成交價較典型戶的差距關係，例如連天台戶會比普通單位成交呎價貴兩成至三成左右，從而得出一個參考指標。最後，亦會使用量化的計算方式，把所謂特色的部分，例如天台及平台的實際面積，按行業的規範及守則，加到該估算的有效面積上，例如採納八分之一的平台面積，加到單位的實用面積上再乘以調整後的呎價，從而得出其最後的估算價值。三個方法相輔相成，應能覆蓋大部分港樓的估價上，但當遇到獨立地段的別墅或是全屋苑只此一戶的董事屋，估價員就相當頭疼了！

作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌先生

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