購入「連租約」的物業注意

租務市場維持穩步增長，租金水平相對硬淨，為投資者提供較清晰的現金流預期。

近月本港住宅物業交投明顯轉旺，二手睇樓量及成交宗數均見回升，市場氣氛較去年活躍。除自用買家外，亦不乏投資者重新入市，積極物色具潛力的住宅單位。箇中原因，與樓價自2021年高位回落後已累積一定調整幅度有關；在經歷一段下行期後，近期價格走勢轉趨平穩，個別地區更出現由低位回升的跡象，令部分買家相信「底部已現」，入市意欲自然升溫。

另一方面，租務市場維持穩步增長，租金水平相對硬淨，為投資者提供較清晰的現金流預期。坊間不少意見認為，若利好因素延續，樓價上行趨勢或可持續，因此不少準買家開始鎖定「性價比高、租金回報理想」的單位，尤其是交通便利、配套成熟及租客需求穩定的屋苑，更成為焦點。

在投資取向上，部分買家會傾向購入「連租約」的物業。此類單位的優點是可即時承接租金收入，減少空置期及重新招租的不確定性。按普通法原則，物業轉讓後，原有租約的權利與責任一般會隨業權一併轉移至新業主，通常毋須與現有租客重新簽訂新租約，操作上相對直接。

不過，購入連租約單位亦須審慎把關。買家應確保租約已妥為加蓋印花；未經打釐印的租約，在發生訴訟時可能無法呈堂，影響追討或執行權利。亦建議向賣方確認，是否曾與租客存在任何口頭承諾或非書面安排，以免日後出現爭議。此外，最好查閱賣方在交吉予現租客前有否保存單位狀況記錄(例如相片、維修清單、驗樓紀錄)，以便在租期屆滿交還時釐清損耗責任，減少糾紛。

總括而言，市場回暖之際，精選優質回報物業固然重要，完善的租約及文件審查更是連租約投資的關鍵。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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