租客未搬走就簽新租約？無縫放租有風險？

租務市場持續熾熱，部分業主會希望能在現有租客尚未搬離前，就提前將物業放盤並尋找下一任租客。這種「租約緊接租約」的無縫銜接方式，表面上可以減少物業空置期，從而維持穩定且高效率的租金收入。但若未釐清當中的潛在風險，業主與新租客雙方都極容易陷入不必要的租務糾紛。

首先，最大隱患在於舊租客未能如期交吉的風險。若業主已與新租客簽訂正式租約，但舊租客臨時計劃有變、拒絕或未能按時遷出，業主依法並不能強行驅逐舊租客。即使選擇經由法律程序申請收樓，往往亦需時3至6個月不等。屆時，業主不僅無法按時交樓予新租客，更可能要承擔對新租客的違約賠償责任，得不償失。

另外，對新租客而言，物業視察與交收現狀容易產生期望落差。舊租客尚未搬走時，新租客只能參觀帶有傢俬雜物的現狀，許多隱蔽位置或裝修瑕疵難以仔細檢查。一般租約條款規定物業會以交收時的現狀接收，若新租客在簽約前未有及時提出修繕要求，搬入後才發現問題，業主在法律上未必有責任負責，從而引發爭議。

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