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【中原估價】摸清成交底牌


房策能有驚喜嗎

自從2月底全面撤辣,無可否認住宅物業交投量的確大幅飆升,土地註冊處3月份各類物業買賣註冊登記錄5,013宗,按月急升接近六成。當市場氣氛一下子變得生龍活虎,物業估價又是否跟得上節奏呢?這一波依靠新盤領銜帶動的樓市小陽春愈來愈似旺量不旺價,筆者負責的估價團隊就遇到了一個舊酒新瓶的小挑戰。


作為獨立和專業的物業估價員,估算基準從來只考量客觀的條件與事實,例如物業現況資訊、市場成交數據等。上年底,一個位於長沙灣的半新盤就考起衆多業內人士,源於其成交平均呎價竟高達30,000元以上,以該盤的市場定位及當時市況來計算,根本難以獲得估足價,縱然估值與成交價相距甚遠,為甚麼依然成交不絕呢?買家們都不計較了嗎?


最近類似情況又再出現,分別位於油塘及深水埗的兩個全新盤,合約價與物業估算的市值錄得明顯差距,買家沒理由不知曉啊?一切原來是佣金回贈(俗稱回佣) 作怪!以往回佣金額普遍只佔樓價的1%至3%左右,但今時今日若然經紀佣金被發展商大幅調高至20%至30%,甚至更高,姑勿論其目的為促銷還是其他原因,對估價員分析估值的影響就變得更大了。


舉例說一個面價達30,000元一方呎的兩房戶,盡扣三成回佣後實價才21,000元,故事就大大不同了。對於哪個新盤發放高佣促銷、實際回佣比率有多少,估價團隊都需要比以往掌握更多資訊,逐一摸清成交底牌,間接增加估算的難度。


作者為中原測量師行估價部聯席董事 張世昌先生




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