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投資者與租客溝通技巧



投資者與租客溝通技巧


不少物業投資者都會把手頭上的物業出租,除了享受固定的租金回報外,也間接幫助社會上不同層面的使用者,為他們提供住所。租客也變相幫忙維持單位居住狀況及報告現狀給業主,雙方成為共同關係者。


對於經驗豐富的物業投資者而言,相信於處理租賃問題早已駕輕就熟,懂得找尋相關的知識直接處理。然而,面對較為複雜的情況,往往因沒有尋求專業人士協助而自行嘗試處理。出問題時不但導致損失擴大及延誤收回物業,更可能被要求再次進行申請程序,費時失事。


筆者多年來發現,其中一個最常見的問題是退租通知方式。在社會進步及科技發展下,人們溝通早以依賴信息傳訊,作為簡單溝通或通訊之用實在無可厚非。但以一個短訊作為退租通知,除了一些特殊情況下或可用作證明,法庭一般只會依據租約條款作為裁決。如合約上列明書面通知,則最合適的方法還是一紙正式的退租通知信。在郵遞及通知時間上更須留意,假設合約須要一個月通知期,那必須在日子上額外加上兩天郵寄日子,法庭才會視該通知信有效。


平郵通知租客 法例認可


其次,有業主擔心租客沒有收到通知信,或會考慮使用以掛號形式處理。然而, 有趣之處是在法例上如果租客沒有到郵局提取正式信件,那麼業主是認作沒有正式通知退租。反之如用最簡單的平郵方式,只要確保地址正確、郵票貼足的情況下放進郵筒寄到指定通訊地址,則不論對方是否收到,法例上已經是正式通知對方,不用考慮寄失等問題。


最近有一分租案件上,單位被租客非法分租,客人二年前連租約買入單位,雖然租約明確列出不能分租,租客卻以前業主口頭承諾為由拒絕新業主要求還原,客人直接申請法律程序並以分租為由要求終止租約,本以為十拿九穩必定勝出,最後因沒有安排法定程序而敗訴。根據物業轉易及財產條例, 業主要先得到確切證據,並以書面通知對方以一定合理時間作出還原或補償不果後,完成以上條件方能被法庭接納。


而就算當刻成功獲得法庭命令勝出,如單位內的其他分租人拒絕在限期前遷出,業主可能會再次面對不同程度的收樓延期,包括分租人的搬遷困難,不同類型的補償問題等等。如業主預算按時能收回物業交吉賣樓,最好先行與準買家商討,以免承擔毀約風險。


要有效減少損失,最簡單的方法還是先行查詢業內人士意見,再遵從正確步驟處理。時間就是金錢,建議業主考慮授權給專業管理團隊更為可取。


作者為中原測量師行 租務管理部經理 梁焯峰先生


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