租賃合約上一般根據市場習慣、物業種類、行業及年期要求租客支付新租約一定月份按金。主要目的是保障業主在租賃投資上對沖因欠租或內部損壞的維修風險。但對於部分租客而言，他們可能未必了解按金在法律上的定義。
常見租客只會認為按金是「提早支付了的租金」，在租約末期時，如不打算與業主續租，租客習慣以按金強行抵銷餘數租金。雖然在法例上，按金不能抵銷租金，實際情況下租客更等同於欠租，但業主也只能無可奈何。
雖然業主可以根據情況向相關部門求助，但廢時失事，更未必能解決問題。筆者最近更遇到因應移民潮安排，租客索性直接在最後數月欠租，之後逍遙法外。除了欠租，維修費用也常被一併拖欠，令業主損失慘重。
受新冠肺炎疫情影響，以及政府立法禁止業主於8月前向部分非住宅式租賃追租，法律部門排期個案早已飽和，根據最近經驗，欠租收樓時間已經須時最少3個月以上，可以想像法例對現時業主己保障不足。
筆者認為業界可以提倡租賃合約上增加按金比率，相信對租客方可能初步反應不佳，但未來租客也可能是業主，增加按金比率(例如3個月按金)或許可以改善欠租情況，更可驅使租客保養物業，免被扣款。
作者為中原測量師行租務管理部經理 梁焯峰先生