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因小失大

最近筆者接觸到一些客戶和地產代理,留意到他們處理租務事宜上,有時為了貪方便或怕麻煩、或有忽略正當程序,雖然看似風險不大的事情,但當出問題的時候或會因小失大。筆者借此分享一些案例。

當物業帶有租約的時候,因為按揭成數的原因,特別是住宅物業,往往比較交吉的物業難一點出售。所以有部分業主在租約生約期間,仍然會冒險以交吉形式出售物業。按理生約期間只需要給通知租客搬出就可以收回物業,但現實上租客未必可以如期配合,有不少案例要用法律途徑收回物業,時間可以長達三個月至半年,對買賣物業構成影響。

作為出租物業的業主,當原有租客確定不續租,最理想的情況是立刻找到新租客接續租用物業,減少空置物業期間的租金損失。所以在原租客未遷出的時候,有些業主或會開始找新租客甚至簽下租約。這個情況風險也是一樣,原有租客未必可以如期遷出,到時或會引起不必要的糾紛及追討。就算租客能順利遷出,但由於遷出後的物業狀況與新租客的要求或有落差,如簽租約前未有清楚談好交樓標準,也有可能引起糾紛。

最近亦遇過有出租物業,舊租客由於疫情關係失聯,租客未有按正常程序退租及交收物業,業主不顧程序照樣收回單位及出租予新租客。其實這樣做也有相當風險,因為按理舊租客的租賃還未有結束,業主未有租客同意收回單位,假若物業內有租客的貴重物品,不當處理或會被追討。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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