四年前剛好正是美國總統大選後筆者撰文分析後市, 當日預期狂人入主後, 其商人肯景將對經濟貿易等帶起積極作用, 加上本地樓市就算受到連番政策加辣調控, 但供應遠追不上需求下對市埸的支持是實在的, 事實証明前者的「狂」確實始料不及而後者的「韌」則印證剛性需求的存在。
今天, 狂人快將下台, 但中美貿易磨擦、後社運年代、以及疫情尚未過去等不穩因素的傷害疊加, 早已令本地經濟活動大受打擊, 樓市亦不能獨善其身, 當中尤以商舖市道最受影響。 大選過後, 舖市又該何去何從呢? 有別於住宅市場, 投資者佔據了舖市的主流, 作為投資商品, 不論短期炒賣獲利還是中長期收租回報, 商舖對政經消息、對環境波動、對外圍刺激等的敏感度相當之高。 由中美貿易糾紛開始, 舖市一直受壓, 到後來經歷了社運的洗禮, 營商環境進一步受到抑壓從而逐漸影響租金走勢, 再到疫情大舉殺到, 嚴重窒礙正常的社交及經濟活動, 從旅遊、零售、餐飲到服務等各行各業都出現前所未見的停擺及萎縮, 短短一年間, 頂級地標遊客區域如尖沙咀廣東道、銅鑼灣波斯富街的舖王租金回落高達6至8成; 一線舖租如荃灣衆安街、旺角西洋菜街亦下跌約4至5成; 二線民生舖如深水埗長沙灣道、觀塘協和街亦錄得約2成左右租金回落, 直接導致舖價呈現骨牌式崩盤。
商舖調整 集中中高檔區間
長遠看中美關係終會見曙光, 而且美國本土亦需大力振興受疫情影響的經濟, 兩大國之間的理性合作似乎更合乎相互利益, 或許對環球貿易來說, 最壞的時間已過, 本土經貿亦必將受惠, 長遠對舖市來說算是正面的。 那麼於疫情未退的後社運年代, 雖然不敢斷言不會再出現封舖封城的情況, 但吸取了近一年多來的經驗和教訓, 市場生態環境亦開始慢慢轉變、轉型, 除了汰弱留強, 新的營商模式亦應運而生對抗「疫」市, 令舖市前途不至完全暗淡。 而且疫情下對某類民生需求商品大幅增加, 這種內需強而有力地支撐起民生區的舖市, 令這次難得一遇的商舖調整只集中於中高檔區間, 不至拖垮整個市道, 亦為後疫情時代的反彈提供臺階。
總括而言, 舖市的調整還將繼續, 始終距離疫情完全受控還有大段日子, 不論旅遊還是零售都需要更多的時間回氣, 相信現階段大手炒賣將不復見, 更多的是有眼光的投資者趁低吸納而已。 短期來說, 投資方向亦會由過往的頂級一線舖轉移至二線民生舖, 籍以獲取較穩定的租金回報來守住這一波或會維持多一年半載的調整期, 現時就考考各投資者的取態及持貨能力了。
作者為中原測量師行估價部高級經理 張世昌先生