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甚么是 Redevelopment Value(重建价值)、Accommodation Value(楼面地价)?



甚么是 Redevelopment Value(重建价值)、Accommodation Value(楼面地价)?
甚么是 Redevelopment Value(重建价值)、Accommodation Value(楼面地价)?

在上一篇文章中,解释了现有价值(Existing Use Value)的意思,这一次介绍的是重建价值(Redevelopment Value)。当测量师进行估值时,会考虑到一些物业的重建潜力,例如一些五六层高的「唐楼」,如果将其重建为三四十层的住宅单位,物业的楼面面积将会增加,价值也会提高。即使将来的价值减去建筑成本,重建后的价值通常也会高于现有价值。

 

因此在估值时,除了考虑到旧楼的现有价值外,还会参考物业拆卸后的重建价值。而在重建价值中,常常涉及到另一个词汇,即是楼面地价(Accommodation Value)。

 

楼面地价在行内俗称为AV或者面粉价,当测量师评估一块地皮的价值时,单纯地观察卖价未必能反映出地皮的实际价值。例如,某些地皮的成交价格,未必是整个市场最高的,但由于该地皮所建造的楼面面积并不高,如果将卖价除以楼面的面积,实际上每平方呎的成本价格就会很高。

 

这就像面包和面粉的关系一样。在一块地皮上,每平方呎所建造的楼价成本可以用面粉价或楼面地价来表示。比方说,如果每平方呎的楼价成本是五万元,包括建筑材料、工人费用和其他开支,那么最终销售价格就像一个面包的价格。

 

所以,当测量师评估一块地皮的地价成本时,通常会将其价值除以未来建造的楼面面积,得出一个面粉价或楼面地价。这样可以更全面地评估物业的价值,并提供有关重建潜力的信息。

 

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