【中原估價】新盤領航破局 樓市可走多遠?

樓市於2月底全面撤辣, 稅項成本及交易限制相對減少,而前景仿似逐漸明朗下, 投資者紛紛回歸物業市場, 尤其以住宅樓為甚, 新盤市場更獨佔鰲頭。然而, 經過早兩、三個星期的衝刺, 二手市場方面略顯力有不逮, 交投速度漸見放緩。究竟這波一手小陽春能帶領樓市走多遠路?

撤辣後, 樓市氣氛迅速升温, 一二手物業買賣急增。根據田土廳紀錄, 3月整體樓宇買賣登記宗數錄5,013宗, 按月升超過5成, 創近10個月新高統計。而一手私人住宅方面, 成交量就按月大幅增加超過三倍。發展商趁市旺積極推售新盤及貨尾無可厚非, 畢竟大家都捱過了寒冬, 全撤辣就好比春回大地一樣溫暖。但時移勢逆, 一來今天息口已飆升至較高水平, 各持份都不再能夠享受低息時期的紅利, 二來香港的經濟環境亦已大不如前, 樓價較2021年高位回落超過2成。

簡單說, 就是發展商要開盤, 亦要放得起身段, 遷就購買力, 以貼市價、低價、甚至乎蝕賣才有望凝聚到買家。舉例一個港島南區新盤, 比同區半新盤低兩成開價, 「深水炸彈」一落, 才成功收近2.8萬票, 風頭一時無兩, 就算再加推, 也不敢貿然大幅提價, 足見發展商步步為營, 生怕打斷復甦勢頭。但對於準買家來說, 此刻上車全新盤就變得更可取, 始終二手業主只要沒有資金壓力, 就沒有割價急售的需求, 此消彼長, 若有開價更親民的新盤, 何樂而不為?

新盤開價親民 成交按月倍增

無可否認, 從來政策對於樓市走勢都極具影響力。以往當局透過各類調控措施去改變供需平衡, 進而影響樓價和交易量等, 達致某些壓抑目的和推動健康發展。 千呼萬喚終於迎來全面撤辣, 再加上政府提振救市, 樓市比預期更迅速反應, 一手市場立即被點燃起來, 發展商悉數盡推積存新盤, 成交量按月錄驚人倍增。

但如此澎湃的反彈會否再次觸動當局神經, 帶來需要撲火的反效果, 財爺曾表示隨時可重新引入調控措施, 擔心真的並非無病呻吟, 準買家需要密切留意市場走勢。另外需留意, 樓市從來與銀行都有密不可分的關係, 金管局早前雖調整按揭成數上限和取消額外200點子壓測要求, 對銀行體系來說固中風險仍較可控, 但一日息口未真正回落, 資金成本持續高企下, 按揭這盤生意的利潤還是「計唔掂數」, 銀行對新做按揭的取態和積極度亦值得準買家入市前多加關注, 免失預算。

作者為中原測量師行估價部聯席董事張世昌先生

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