得不償失

最近新聞報道指，雅居樂(3383)成功將一座位於鰂魚涌的公務員合作社樓申請強拍，成為首宗獲批的公務員合作社強拍項目。由於筆者多年前都曾經涉及這個項目，因此可以在這裡作出一些深入分析。

該物業的原合作社業主已經解散，因此，地盤上的地契已加入了批約修訂書，詳細列明了物業的現有面積約為29,103方呎，已根據差餉物業估價署的資料，整幢物業只有兩種一大一細的單位，總實用面積約為26,370方呎。由於物業沒有牽涉舖位，分攤強拍得來的金額會比較簡單。

假設物業以底價4.52億元售出，即每伙平均收到實用呎價約17,141元的樓價金額。根據田土廳資料，現在未出售給發展商的為細單位，因此估計重強拍得來的金額約為1,900萬元，比新聞報道內提及發展商最後的出價約2,601.8萬元少約27%。由於合作社業主是需要補地價給政府才可以出售物業，估計這筆少了的金額，隨時足夠支付原業主需要給政府補地價費用。

由於合作社重建過程比一般舊樓複雜，是次強拍應該起到一個示範的作用。而小業主為免因小失大，如面對發展商申請強拍時亦應聘請專業人士提供意見。

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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