中原測量師行2022年私人住宅土地供應回顧及未來展望
由於新增住房用地持續緊缺,政府近年將土地供應重心轉向需求更為緊迫的公營房屋,並在2018《長遠房屋策略》中,將公私營房屋供應比例由6:4調整為7:3,而最新發佈的《長策2022〉,繼續維持每年12,900伙的供應目標。根據發展局預計,2022/23財政年度首三季(即截至2022年末)土地供應量為11,900伙,已達年度供應目標通9成比例。
賣地方面,2022年賣地表住宅用地數量為13幅,其中並非滾存自上年的新增用地為5幅,兩數字均為2011年後政府恢復定期賣地後逾十年的新低,反映政府土地儲備有限且補充缓慢。
賣地表中已推出的住宅用地中,屯門青山公路-大欖段地皮較受矚目,在2022年4月底曾因5份標書均末達底價而流標,同年再次推出後,於10月以呎價3,522元成交,遠低於4月份時市場普遍預計的5.000元至7.000元水平,反映項目投資額較大,加上2022年市況轉弱,令發展商投標心態偏審慎。
此外,賣地表中尚餘6幅住宅用地,以新界西及離島為主,亦包含一幅啟德地皮。該幅啟德住宅用地由此前的近啟德站的兩幅商業用地改劃而來,估計總值約為52.2億元,樓面呎價約6,000港元。
舊樓強拍條例
為加快市區重建速度,政府在1999年質施《土地(為重新發展而強制售賫)條例》(簡稱強拍條例),容許地段的大多数份數擁有人(大業主/發展商)向土地審裁處提出申請,強制售賣該地段所有的「不可分割業權份數」,從而整合地段上所有業權。
行政長官在2021年施政報告中,提及有意再降低強拍申請門檻,並於2022年施政報告中披露建議細節。當中50年至70年樓齡的舊樓,強拍門檻由八成下降至七成;樓齡70年以上的舊樓,強拍門檻由八成下降至六成。另外,地段並非位於工業地帶,而地段上所有的建築物均為30年樓齡或以上的工業大廈,強拍門檻由八成降至七成。其餘類別的物業,強拍門檻則維持不變。
中原測量師行執行董事張競達指,現行的機制下,如果地段上的建築物由共用樓梯連接,相關地段的平均業權比例達強拍門檻,發展商便可提出申請。否則,每一個地段應獨立計算其業權比例,必需每一個地段同樣符合強拍要求,才可提出申請。為鼓勵發展商合併更大的地盤面積作發展,建議相連地段上,不論建築物是否由共用樓梯所連接,業權計算均可採用平均值,前設是每一個地段的業權同樣達六成或以上。
假設有5個相連地段(地段A至地段E),地段上建藥物的樓齡同樣為55年,兼且沒有共用樓梯。如果地段B及地段口的業權份數末達強拍門檻,發展商便不可合併整個地盤,當中地段A、地段C及地段E只能作獨立發展,因此新舊樓將會交替出現,除了影響城市景觀的協調性,亦大大降低整個地段重建的潛力。在建議下,政府容許發展商「轉移」相連地段的業權份數,令申請強拍更具彈性,有助統一整個地盤的業權,令土地資源得以善用。