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【經濟日報專欄】賣地成績與樓市辣招 不能相提並論


發展商已有多個項目落成準備促銷,撤銷辣招只會短期刺激樓市,而實際上根據最近的數據,這個刺激作用亦不是太大
高利息亦代表社會有高通脹,在這環境下實質的建築成本亦會高企,這亦會直接打擊發展商投地的意欲。

早前財政司司長陳茂波回應立法會議員,指出不會將俗稱辣招的樓市需求管理措施,與政府賣地扣在一起,並指雖然地價是政府重要收穫來源,但並非改動辣招的主因。財爺以上的論點,本人亦十分認同,因本人覺得近期政府賣地成績欠理想和辣招是否撤銷並不見得有直接關係。

 

政府近日賣地成績欠理想的主要原因,除了個別地皮的質素外,主要的原因仍是發展商對後市抱着審慎的態度。以前初入行的時候常聽老行尊講,賣地成績好壞反映了發展商對後市的態度。起初我對此不以為意,因為修讀估價的時候老師常說我們是不能預知將來樓價是多少,因此計數時會用現在的樓價去計算。當然實際上買賣及估價是兩回事,而上述假設亦是用剩餘法去評估地皮時的一個限制。

 

地緣政治緊張 港經濟難有起色

發展商用現在的樓價水平能買到將來升了樓價的地皮,當然出價較為進取,反之亦然。香港自從走出疫情後,經濟未見有很大的反彈,這和近年地緣政治緊張不無關係。香港以往的定位是作為中國對外開放的橋頭堡,但現在西方不斷在不同的範疇對中國打壓,香港一樣會受到同樣的待遇。因此,香港經營這個國際金融中心便顯得越來越困難。我相信地緣政治緊張不會在這幾年會有任何的舒緩,因此除非香港的定位有所改變,否則繼續沿用以往那一套的話,相信短期內經濟不會有太大的起色。在這情況下發展商又怎會進取地去投地,這情況亦不是撤銷辣招就可以解決。

 

另一個因素仍是息口走勢。利息是直接影響發展商投地的成本,因發展商往往都需要融資去投地,就算利用自己的資金亦一樣有利息成本。在利息仍然未知何時會向下調整時,發展商計算成本的時候當然就會多一重考慮,相信要等下一年年中息口去向比較明朗,之後發展商出價投地先會比較進取。此外高利息亦代表社會有高通脹,在這環境下實質的建築成本亦會高企,這亦會直接打擊發展商投地的意欲。

 

過往政府推出這麼多土地,發展商已有多個項目落成準備促銷,撤銷辣招只會短期刺激樓市,而實際上根據最近的數據,這個刺激作用亦不是太大。因此發展商在未見到經濟有太大起色及仍有大量存貨在手的情況下,除非政府推出的土地非常吸引,否則賣地成績相信會持續低迷。


作者為中原測量師行執行董事 張競達先生


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