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【經濟日報專欄】談談樓花投資風險


在過往樓花仍然可以轉讓的時候,很多人只需支付少量訂金,便能短時間賺取物業升值的差價,情況就好像人們以槓桿方式購買期指一樣。雖然政府後來限制樓花轉讓,但由於過往香港物業長時間都處於上升期,加上發展商提供不同的優惠措施,買家仍然可以用低成本去換取未來物業落成的漲幅。
在過往樓花仍然可以轉讓的時候,很多人只需支付少量訂金,便能短時間賺取物業升值的差價,情況就好像人們以槓桿方式購買期指一樣。雖然政府後來限制樓花轉讓,但由於過往香港物業長時間都處於上升期,加上發展商提供不同的優惠措施,買家仍然可以用低成本去換取未來物業落成的漲幅。

筆者記得讀大學的時候,教授問了我們一個問題。如果有人現在給你1元,或一年後給你1元,你會選擇那一個?答案顯然易見,就是選擇即時收取,因為可以即時使用,即使不使用亦可以收取利息,亦因為有利息關係所以現在收取1元的價值比一年後高。

 

在現實生活中上述的情況其實時有發生,這種行為類似於消費者預先購買月餅券或糭券,他們以較優惠的價格預先購買未來特定日期的商品。不過,有一種貨物卻例外,不少人願意以較高的價錢預先購買,這就是樓花。因為物業除了是可以用來居住,也可以作為一種投資工具,當大眾普遍認為物業價值會隨着時間上升時,即使現在物業預售的價錢比其他同類型物業價錢略高,他們也願意提前購入,相信日後物業落成時的價值會進一步上升。

 

樓花變銀主貨 銀行風險巨大

在過往樓花仍然可以轉讓的時候,很多人只需支付少量訂金,便能短時間賺取物業升值的差價,情況就好像人們以槓桿方式購買期指一樣。雖然政府後來限制樓花轉讓,但由於過往香港物業長時間都處於上升期,加上發展商提供不同的優惠措施,買家仍然可以用低成本去換取未來物業落成的漲幅。

 

既然樓花不僅是供居住的商品,也是一種投資工具,其價值自然存在上升和下降的風險。當整體樓價向下調整的時候,完工的樓花實際價值有可能會比當年的購入價為低,現在香港樓市的情況就是這樣。就正如以槓桿方式投資股票一樣,如果是投資短炒的話,有可能因為樓價下跌選擇撻訂離場。即使是用家,也可能因為未能承做按揭需要補錢上會。有人會問為何銀行不能以當年的購入價去承做按揭?從銀行的角度看,如果借入按揭的買家未能償還貸款,物業就會變成銀主貨,銀行要變賣物業去扺債的話面臨資產貶值的風險,這個風險對銀行來說是非常巨大。

 

多年來人們已習慣了香港樓價會持續升值,忽視了投資存在風險,物業價值也可能會有下跌的一天,因此便出現了現在樓價逆轉的狀況


作者為中原測量師行執行董事 張競達先生


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