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移民計算資產增值稅要揀邊日做估值日期?估價報告有效期幾長?


移民計算資產增值稅 (加拿大、美國、澳洲)


筆者經常要對物業估價報告服務有需要的客人接觸,很多時都會被問及一個問題:請問你們公司的估價報告之有效期為多久?此問題顯露出提問者對估價報告有很大的誤解,筆者亦想藉本文章向大家解釋一下估價報告的內容,及給大家一些基本的概念。


近期,很多已經移民往外國(例如加拿大、美國、澳洲)的客人可能需要報稅,而他們在香港或國內仍有一些未出售的物業,故此,他們也需要把該等物業資產價值向外地政府申報,以便日後出售該等物業時用作計算資產增值稅。大部份客人都想趁早估值,免卻日後麻煩,同時又怕自己短期內未能出售物業,變相估值過了有效期,得不償失。此刻,誤解不知不覺間已經發生了。


移民報稅 資產增值稅只計估價當天

其實,每個估價背後都會有一個估值日期,表示在該估值日期當天,該物業被評估的價值。此估值日期必須為一整天,有年、月、日的清楚指示,亦不可以為某段期間或某星期或某月份。此外,估值時不可設有事後感,即專業的測量師需要把自己代入估值日期當天進行估值,估值日期後發生的任何事情將不會影響物業的價值。


以移民客戶報稅的情況為例,他們計算資產增值稅,應以抵達外國當天作為估值日期,去聘請合資格的測量師,為他們的物業於該估值日期下進行價值評估。假設今天做了一份估值報告,而估值日期為2024年1月1日,該份報告不會設有任何有效期限,因為該份報告在一年後或十年後,同樣地展示着測量師對該物業於同一估值日期下的看法。


筆者作為80後的測量師,但亦都曾經為一些物業追溯至90年代初的價值,即估值日期為1990年某一天,除了需要花較多時間尋找成交案例外,同時亦需要了解物業本身當時的周圍環境及變化,因為此等因素會影響物業的價值。


故此,一般來說,如果委託日期與估值日期相隔得較遠,如超過五年左右,其估價報告之收費都會相對比較貴,日子相隔越遠收費越貴。


如果大家細心留意,網上銀行估價也有估值日期,通常都預設為客人查詢當天,故此任何估價在其指定的估值日期下,都是絕對有效的。


作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生


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