「標準金額」能否刺激工廈重建？

財政司長陳茂波在最新一份的預算案中提出，發展局及地政總署將在本季度推出以「標準金額」徵收補地價的先導計劃，從而鼓勵工廈重建。筆者基本上對此計劃是正面的，但計劃是否能加快工廈重建還要看其細節。

政府其實以往已經以徵收標準金額以容許「個別工廈單位」去改變其用途。但「個別工廈單位」及「工廈地皮」本質上是有所不同的。補地價的意思是物業因修改地契後的增值而需要繳付給政府的費用。「個別工廈單位」因只涉及改變用途，所以去釐定標準金額相對容易。但「工廈地皮」則不同，因重建除了改變其用途外，還可能涉及修改地契上的樓層高度或地積比的限制。需知道每一幅地皮批出時間及背景都不同，假設兩幅地皮就算大家都是同區，甚至是毗鄰，大家地契上的高度或地積比限制也可以有好大的差別，亦因此修改地契後的增值兩者差異亦可以很大。

舉個例子，在荃灣區曾經有兩幅工業地皮修改用途為數據中心，以重建後的樓面計，它們的補地價以樓面地價計，分別為約五佰餘及三千餘元。差距之所以這麼大是因為其中一幅地皮除了改變用途之外還涉及放寬樓宇高度，從而提高了地積比率。

因此，這先導計劃能否成功，還要看其細節及如何釐定其「標準金額」。

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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