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  • 作家相片中原測量師行Centaline Surveyors

【中原估價】樓市非典型兩極發展


跌市時,成交價比之前低了,參考數據或仍處高位,估到價豈非易如反掌?

按最新中原城市領先指數(CCL)計算,單單2024年上半年已累跌約3.67%,近來跌勢已完全抵銷撤辣後所有升幅並倒跌,若以2021年暑假歷史高位比較,回落幅度更達25.89%,且缺口看似仍然存在。最近,施老闆於受訪時指出樓價短期仍會受壓,但他相信跌幅應較輕微。筆者亦認同跌幅相對可控,從日常按揭估價工作中注意到樓市正向兩極非典型發展中。


利息成本高企、銀行按揭取態保守、經濟復甦緩慢、入市信心不足等都是近來耳熟能詳的利淡因素,根據測量師行內部統計數字分析,以樓價計,「上車盤」以及「豪宅」為近期兩大主要詢價來源板塊,但有別於以往,兩者均以「量升價跌」方向發展。以一個屯門黃金海岸新盤開價為例,開放式戶型折實呎價最平才8,942元,入場費不到200萬元,同區二手樓價豈能不受壓?啟德跑道區又一新盤低價開賣, 兩日已收約2,000票,錄超額認購13倍。


正如施老闆所言,樓市需求的確仍在。 只要價錢吸引,承接力仍在,相對平價上車盤勢將繼續主導下半年樓市發展。

 

另外,豪宅的詢價量不論佔比以及實際數字均有所上升,但樓價卻有明顯下行調整趨勢,或許受息口及資金成本高企和環球營商環境受壓所拖累,套現需求和重組投資組合需求都比以往更為急切,令成交量和查詢量都相對增多但作價因應急去貨而普遍下跌。反觀中價樓區間則呈現較為觀望勢頭,更多轉賣/買為租的情況相繼出現。



作者為中原測量師行估價部聯席董事 張世昌先生




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