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【中原估價】樓市波動對地價政策的影響


政府過往以公開拍賣或招標的形式把土地推出,有興趣的發展商自然會在這幅地上計算興建樓房將來所帶來的收益,扣除建築成本之後就是他們願意支付的地價。過往售出的土地,都是發展商計算過後才出價,而出價亦達到政府的要求才會成交,這當然會反映了市值。但由於樓市波動性較大,例如1997年發展商高價投入的地皮遇上市況逆轉,令到落成的物業推出時的售價不似預期,當然相反的情況亦會同樣發生。

日前發展局長甯漢豪在立法會會議上指出,地價的收益會受市況影響,政府不可能堅持徵收與市場脫節的地價。這點我是絕對認同。


政府過往以公開拍賣或招標的形式把土地推出,有興趣的發展商自然會在這幅地上計算興建樓房將來所帶來的收益,扣除建築成本之後就是他們願意支付的地價。過往售出的土地,都是發展商計算過後才出價,而出價亦達到政府的要求才會成交,這當然會反映了市值。但由於樓市波動性較大,例如1997年發展商高價投入的地皮遇上市況逆轉,令到落成的物業推出時的售價不似預期,當然相反的情況亦會同樣發生。


政府可以控制的只是推出土地的數目,理論上推出的土地越少,未來可以供應的單位就越少,樓價會因此而推高,導致發展商計算發展收益亦會提高,從而推高了地價。但另一方面,政府可以維持低稅率,是因為某程度上依賴賣地的收益,因此政府每年不可能推出太少的土地,唯一的情況就是當年為了穩定樓價下跌而停止賣地一段時間。


因此政府是否刻意去製造高地價政策,這點值得進一步探討。


作者為中原測量師行執行董事張競達先生



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