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【中原租務】樓市數據的背馳現象


香港物業市場自從今年初政府「撤辣」以後,在三、四月份受到相關措施刺激,物業買賣成交量曾經急增,不過直至近期相信已經漸漸消化了「撤辣」的影響,成交量亦漸漸回軟。相反地,住宅物業的租務市場自本年初開始,卻出現不同的現象,租金及成交量均穩步上升,而且市場上更出現租盤供不應求的情況。

香港物業市場自從今年初政府「撤辣」以後,在三、四月份受到相關措施刺激,物業買賣成交量曾經急增,不過直至近期相信已經漸漸消化了「撤辣」的影響,成交量亦漸漸回軟。相反地,住宅物業的租務市場自本年初開始,卻出現不同的現象,租金及成交量均穩步上升,而且市場上更出現租盤供不應求的情況。


綜觀中原城市領先指數,樓價指數自2021年的高位190點持續向下調整,目前已下跌至141點,與2016年的樓價指數相若。反觀中原城市租金指數,自2016年起由104點平穩上升,2019年曾錄得高位126點,其後疫情間有所調整,不過近期已經錄得120點。


可見目前的現象是住宅樓價在下跌,但租金卻在回升,甚至追至疫情前的水平。筆者認為這個現象反映物業市場買賣氣氛仍然疲弱,宏觀經濟環境及利率仍然不利物業投資,而且發展商新樓盤開價亦不敢進取,銀行審批按揭亦較保守,買家傾向觀望不太盲目入市。


而正因為物業買賣未見明朗,不少準買家投入租務市場,待樓價止跌回升才入市。另外巿場上亦多了來自內地的學生、專才甚至外勞找尋租盤,對租盤供求帶來一定壓力。再加上移民潮導至人口流失,就業市場仍然缺乏勞動力,未受宏觀經濟影響,失業率處於低位,所以租金仍有足夠條件穩步上升。


在樓價仍處於不明朗的前景下,物業投資者如需出售物業套現,往往需要比銀行估價再作折讓才能找到買家承接,與其急於賤賣物業,倒不如出租物業保持穩定收益,待市場明朗後再作打算。


作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生



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