業主能否在租約中訂立 “免除維修責任”條款？

不少業主出租單位時候，都會面臨同一個煩惱！就是物業出租後，時常收到租客通知電器或設施損壞了，需要進行維修。但由於「人為損壞」與「自然損耗」界線模糊，往往容易引發矛盾，既耗時又傷財。業主能否在租約中訂立「免維修責任」條款，從此一勞永逸？

理論上，只要雙方同意，業主是可以訂立不包含維修的租約。這種做法最常見於工商物業，譬如以「清水樓」或現狀交樓，都是由租客自資裝修及保養。不過與物業結構相關的責任，例如天花石屎剝落、外牆漏水、喉管老化等，這些責任就難以完全轉嫁給租客。

另外，租賃市場始終是自由市場，市面上絕大多數的租約都是由業主承擔。若果物業缺乏獨特優勢或租金不夠吸引，要求租客承擔所有維修只會令物業難以出租。即使有租客接受，往往也需要提供低於市價的租金折讓下的維修費。甚或是租客退租時物業狀況變得更殘舊，業主反而承擔更大的翻新風險。

所以單位維修與保養是物業投資不可或缺的一環，適當的維修能維持物業價值，提高對租客的吸引力。租客願意通報物業狀況，及早處理問題，總好過放任不管、直到殘破不堪時才花大錢補救。因此業主與其苦思如何避免維修責任，不如將維修視為長期資產增值的必要投資。

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