
面對市況轉變,業主和租客對於現有租金可能會有不同意見,也可能會考慮調整租金。
目前,大多數租約規定租期的前 12 個月為 “死約”,第 13 個月至租期結束為 “生約”。一般採用的標準租約都設有中斷租期條款,即一方只需提前若干個月書面通知另一方或支付代通知金,便可提前終止租約。
若租約表明在 “生約” 期間業主和租客都有退租權,當租金下跌時,租客要求減租,業主若不同意,租客可行使退租權提前解約;當租金大幅上漲時,業主若要求加租,租客不同意,業主也有權行使退租權。
業主打算加租,還需注意以下兩點:
1) 租賃關係:若租客一直表現良好,每月按時交租,配合業主要求,業主就需考慮改變現狀是否值得。即使租客接受加租,也可能影響雙方關係。若租金升幅不大,業主需權衡增加的收入是否會破壞租客對自己的信任,從而引發日後更多糾紛。
2) 轉租成本:加租後若租客選擇退租,業主需重新放盤,這其中涉及的費用可能包括地產代理佣金、律師費及其他雜費,還有投入的時間和精力。
若雙方對加租或減租達成共識,可選擇在現有租約上修改,也可另簽補充協定或重新簽訂新租約,務必將所有修改內容清晰地寫在檔中,並對修改處簽字確認。在決定修改協議條款前,雙方一定要先諮詢法律意見,以明確雙方的法律責任,保障自身權益。
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