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【地產730專欄】放寬措施真的能激活樓市嗎?


放寬措施真的能激活樓市嗎?
金管局於月初宣布逾13年來首次放寬住宅物業按揭成數,市場普遍認為將有助提速資金流,增加中價樓成交量。

自從金管局於月初宣布逾13年來首次放寬住宅物業按揭成數,普遍認為將有助提速資金流,增加個別板塊(中價樓)的成交量,繼而激活換樓鏈,令整體樓市受惠。將近兩星期過去了,似乎未見預期驅動力。那麼,放寬措施真的能激活樓市嗎?

按常理,放寬按揭成數變相增加準買家的購買力,因為首期比例下降的背景下,相等如推高其自身購買能力,選擇更多、吸引力更大下理應鼓勵更多人入市,進而增加市場活力,提升流動性。

或許現階段入市信心仍然不足下,稍稍增加購買力並不足以抵銷對後市、對經濟復甦步伐、對息口走勢未明的隱憂。但中長期來看,當息口見頂回落,風險可控下,搭建好的換樓階梯終會有助成交量慢慢提升,2019年的「林鄭plan」,以及2022年的「波叔plan」就是最佳例子。


但從另一角度看,是次放寬措施亦變相加大市場槓桿,因政策鼓勵準買家利用高比例按揭貸款入市,增加借貸人的負債比率,若然經濟不幸出現任何風吹草動,下行調整,又或是利率持續抽升等不利因素導致樓市下跌,勢將令市場波動風險大大增加。所以,準買家入市前務必量力而為,管控好風險,選擇適合自己的財務計劃而非盲目跟從樓市調控節奏。


作者為中原測量師行估價部聯席董事 張世昌先生




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