經濟市道低迷,租客遲交租或欠租已不再是罕見情況,雖然法律程序需時及繁瑣,但如果租客一直欠租及不打算交回物業,似乎透過法律程序是無可奈何的選擇。然而,到底哪些情況才可向土地審裁處申請收樓?
第一是欠租的時間超過限期,大部分人認為,合約上如果已明確限制交租時間,則可在欠租起第一天向法庭申請,而沒有明確指定交租限期下,法例的條款是有15天交租寬限期給租客支付租金,即起租日後第16天才視為欠租。雖然租約有明文期限,不過筆者有客戶試過,被法庭要求在指定欠租日後第二天才可接受申請。例子:如合約要求7天內支付租金,要第9天才可申請,如以15天計算,則要第17天方可申請。
第二是租約期滿,即簡單理解為租約完結後租客拒絕遷出,如果是一份「全死約」,即租約固定期內沒有退租條件,在合約日期完結即為終止租賃,隨時可以申請收樓。但對於如果租約期滿後、雙方沒有安排任何退租通知或續約文件下,雙方的租賃關係或會成為固定周期租賃,即使原有租約已期滿,仍需給予退租通知期方可正式申請收樓。
第三是租客違反租約條款,申請收回物業的成立條件,需要業主方能夠提供實際舉證外,更要事先通過書面通知租客,並給予足夠時間對方修正問題,法院才會接納其申請。但由於此部分實際操作及成立條件過於複雜,還是建議交由專業人士處理吧。
作者為中原測量師行 租務管理部經理 梁焯峰先生 https://www.facebook.com/centalinesurveyors
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