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  • 作家相片中原測量師行Centaline Surveyors

土地供應明朗化


最近,行政長官公布了任內最後一份施政報告,提出了《北部都會區發展策略》。整個發展策略會額外發展約600公頃土地,且整個都會區將提供最多額外約18萬伙住宅單位,可見政府持之以恆穩定住宅土地供應之決心。


發展新界北區,必然會牽涉農地、村屋、保育等敏感問題,但政府亦初嘗試探討發展祖堂土地,並將與新界鄉議局組成工作小組研究有關可能性。


至於市區土地供應方面,施政報告內亦有提及市建局將會在油麻地及旺角可行的重建項目內試行地積比率轉移及街道整合,並以更具規劃性的方針進行市區更新。事實上,市建局近幾年各收購項目都具有一定的規模,且當中不少項目亦包括鄰近的市區設施如足球場、體育館及遊樂場公園等,此龐大規模令市區重建更具整體性,設計開則上更多元化。同時,因重建項目以片區的形式進行,各地段之間的街道可發展為行人街道,保留著重建前的區域特色,灣仔的囍帖街就是一個好例子。

放寬地積比率 增舊樓併購意慾


市區重建政策,不可不提及政府宣佈將研究降低現時強拍條例下的門檻,並在未來的一年內進行諮詢。早於2010年,政府為加快市區重建,把超過樓齡50年的住宅樓宇及超過樓齡30年的非工業規劃用地上工業樓宇之強拍門檻由90%降至80%。


回顧過往十年,大部份的申請個案都是以80%至90%業權居多,即意味著樓宇一旦到達50年,八成業主會因樓宇失修或高昂維修費問題而選擇以比市場價值較高的價錢出售物業。現時,市區不乏樓齡超過50年之舊樓,它們未被重建的主因是重建後可增長的地積比率不多,以致收購價未如理想,發展商未必能夠成功收購80%或以上的業權。


本人贊同研究降低強拍門檻,唯仍需顧及保護產權問題。政府可考慮放寬因重建而發展的項目之地積比率,從而鼓勵發展商以更進取的價錢進行收購,同時亦可參照現行城市規劃住宅(甲類)內,因地盤面積大於某水平,可放寬其高度限制一樣而放寬其地積比率,此舉可吸引發展商為獲取額外地積比率,而以片區的規模去進行收購,一舉兩得。


作者為中原測量師行專業估價部高級經理 吳庭琛先生

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