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作家相片中原測量師行Centaline Surveyors

【地產730專欄】內部視察對物業估值的重要性


持續的移民報稅

最近,電視台報道關於頂層單位漏水問題,嚴重影響生活居住環境,更揭發當中可能涉及天台僭建問題。此等問題絕對會影響物業估值,故反應在評估物業價值時,對物業進行內部視察更顯得十分重要。

受委託撰寫物業估價報告時,並非所有客人都可以安排內部視察,原因最常見的是物業正在出租而不想打擾租客,測量師只可以憑手上的資料,如平面圖、建築圖或樓契圖則,而判斷物業間隔或狀況,他們需要自行透過假設去評估物業價值。最常見的假設應該是「合理內部狀況」,意思是指內部裝修或狀況並非頂級奢華,亦並非殘舊不堪,該物業適合大部分人所居住。


一般來說,這樣的假設亦有理據,因為估價過程中所參考的成交個案,測量師亦沒有途徑進行內部視察,同樣地需要假設該等物業之內部狀況為合理。

如果對報道中的單位進行估值時,沒有被安排進行內部視察,估計它的估值會比真實價值為高,由此可見內部視察之重要性。如果客人真的未能安排內部視察,亦可考慮選擇提供物業照片作為估價過程中的參考。


作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生




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